Реформа земельного законодательства и внесение существенных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации вызвали волну исследований. Последние изменения, безусловно, являются прогрессивным шагом к эффективному правовому регулированию гражданской ответственности и требуют нового научного осмысления. Многие авторы учебников и юристы высказывают свое мнение об этом законодательстве, находят пробелы и предлагают пути его дальнейшего совершенствования. Анализ работ, статей, монографий поставил проблему многих мнений не только в последние годы, но и во времена римского права.
Юридическое признание земли недвижимостью стало важным моментом в развитии этого института. Земля приобрела сложный правовой статус, превратившись в особый вид недвижимого имущества, в котором присутствуют характеристики природного объекта и инвентарная стоимость. Это означает, что земля теперь является предметом не только земельных отношений, но и гражданских. В результате стирается определенность и граница между земельной и гражданской отраслями права, претендуя на одну и ту же сферу правового регулирования, создавая в ней множество двусмысленностей и даже конфликтных ситуаций.
Для землевладельцев действующее законодательство гарантирует защиту прав каждого. Государство, устанавливая методы и правила защиты прав, тем самым выполняет защитную функцию в государственном регулировании отношений собственности на землю. Высокая социальная значимость права на земельную собственность определяет традиционно достаточно устойчивый интерес со стороны юристов.
Содержание и правовая природа права собственности и иных вещных
прав на земельные участки в6 условиях происходящих законодательных изменений остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и гражданской доктриной стоит задача не только полного изучения конструкции вещных прав на землю, но и поиска новых решений и подходов к оформлению и систематизации таких прав.
Огромное количество юридических споров по переоформлению прав на землю свидетельствует о недостаточной развитости действующей нормативно-правовой базы соответствующих институтов.
Вышеперечисленные и другие причины указывают на актуальность исследуемой темы и на необходимость ее теоретического обоснования и дальнейшего научного исследования, совершенствования правоприменительного законодательства и практики в данной сфере отношений.
Цель исследования заключается в систематизации и анализе общетеоретических и практических аспектов реализации гражданско-правовых норм, регулирующих право собственности и других вещных прав на земельные участки в действующем российском законодательстве, выявление их эффективности, а также выработка предложений по совершенствованию указанных гражданско-правовых норм и практики их применения.
Право общей долевой собственности
... отношения по поводу общей долевой собственности. Предметомисследования выступают нормы гражданского и смежного с ним законодательства по вопросам общей долевой собственности на имущество. Цель данной дипломной работы – исследовать содержание понятий «общая собственность» и «защита права собственности»; ...
В соответствии с поставленной целью определяется необходимость решения следующих задач исследования:
- раскрыть понятие права собственности на земельные участки;
- сравнить понятия «земля» и «земельные участки»;
- исследовать правовой режим земельных участков;
- определить сущность и разграничение употребляемых в законодательстве и науке гражданского права понятий, используемых для обозначения объектов права собственности и иных вещных прав на земельные участки, в целях единообразного их понимания и применения в науке и на практике;
- изучить и проанализировать категорию вещных прав на земельные участки, установить ее место в системе вещных прав, выделить виды вещных прав земельные участки и предложить их классификацию;
- сформулировать выводы и предложения по совершенствованию законодательства по исследуемой теме.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации прав собственности и иных имущественных прав на землю.
Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы.
Методология исследования основана на таких методах, как описание, сравнительный и логический анализ, а также на эмпирическом методе исследования.
Теоретическую основу дипломной работы составили труды современных ученых С.А. Боголюбова, Т.Е. Абовой, В.А. Белова, М.И. Брагинского, О.В. Бурлаченко, В.В. Витрянского, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, В.А. Лапача, А.А. Маковского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.В. Чубарова и других авторов.
Нормативно-правовую и эмпирическую основу исследования составляют Конституция Российской Федерации, гражданское законодательство, другие федеральные законы, статуты и материалы судебной практики. В работе проанализированы законы РФ, в том числе Гражданский и Земельный кодексы, постановления Правительства, нормативно- правовые акты министерств и ведомств, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, решения, определения и постановления системы арбитражных судов и системы судов общей юрисдикции в различных регионах, принятые по конкретным делам в области права собственности и иных вещных прав на земельные участки.
Теоретическая значимость исследования заключается в комплексном изучении права собственности и иных вещных прав на земельные участки на современном этапе, позволяющем получить цельное представление об исследуемой проблеме на основе анализа норм гражданского законодательства, основных научных правовых теорий, правоприменительной практики в целях разработки рекомендаций, направленных на более эффективное использование гражданско-правовых отношений в праве собственности на землю.
Практическая значимость определяется возможностью применения выявленных в ходе исследования предложений и выводов в правоприменительной практике, в том числе в судебной практике, а также в законодательном процессе с целью совершенствования действующего гражданского законодательства.
Научная новизна исследования заключается в систематизации точек зрений ученых по поводу права собственности и отдельных видов вещных прав на земельные участки, сравнению понятий «земля» и «земельные участки»; а также в комплексном анализе защиты прав собственников земельных участков.
Право собственности и другие вещные права
... кодекса РФ. Оно важно для понимания того, как соотносится право собственности с другими вещными правами. «Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся ... права владельцев земельных участков были резко ограничены, а оборот недвижимого имущества заморожен, трудно было рассчитывать на возрождение категории вещных прав. На отрицательное отношение законодателя к категории вещных прав ...
Структура работы определяется целями исследования и включает введение, две главы, объединяющие пять абзацев, заключение и список библиографических источников.
Глава 1. Общие положения о праве собственности на земельные участки, .1 Понятие права собственности на землю
Право собственности является основным, самым широким по содержанию права собственности. На нем базируются все остальные ограниченные вещные права. это собственность, которая неразрывно связана с присвоением вещи, создавая возможность для других людей присвоить то же самое. Вещным же традиционно называют право на вещь (имущество).
Собственник, осуществляя правомочия самостоятельно, создает воздействие на вещь, не нуждаясь при этом в помощи, в содействии каких-либо третьих лиц. Право собственности на землю понимается как мера возможного поведения ее собственника по отношению к вещи, наделенная установленной законом и приказом обязанностью всех третьих лиц воздерживаться от ее нарушения.
Почва довольно специфическая и по своему происхождению, безусловно, ценный объект. Поэтому общая норма: «Лица, имеющие в собственности имущество (в том числе и землю), вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом» в комментируемой статье дополняется важным ограничением: «…поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».
В разные периоды развития, как общества, так и государства, право собственности имеет свое специфическое содержание. О.А. Омельченко в этой связи утверждает, что «эта категория исторически специфична: каждая юридическая традиция, каждая юридическая культура наполняет абстрактное понятие собственности своим содержанием» 1.
Процесс становления собственности был достаточно длинным. Еще с римского права, как известно, берет свое начало данный институт. Право собственности имело большое значение в развитии римского права. Римские юристы не оставили нам точного понятия права собственности. Как пишет В.А. Савельева, «в архаичном латинском языке не было даже общепринятых терминов, обозначающих правовые институты собственности и собственности» 2. Понятие собственности было гораздо более тесно связано с категорией «власти», чем в современном праве3.
Во времена Советской власти земля из гражданского оборота была полностью изъята, находилась в исключительной собственности государства (в том смысле, что собственностью каких-либо других субъектов она не могла быть) и предоставлялась субъектам гражданско-правовых отношений на праве землепользования.
Закон РСФСР 1990 г. «О земельной реформе» 4 впервые провозгласил существование в стране частной собственности на землю, даже индивидуальной. Таким образом, частная собственность на землю в Российской Федерации была обеспечена Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» 5 и Земельным кодексом РСФСР 1996 г.
Конституция Российской Федерации7, принятая 12 декабря 1993 года, провозгласившая право частной собственности на землю, собственникам земельных участков предоставила право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36).
Личные права граждан Российской Федерации
... комплекс международных и национальных норм. Права человека и гражданина в жизни общества и государства играют важную роль. 1.2. Сущность личных прав граждан Российской Федерации Личные (гражданские) права призваны обеспечить свободу и автономию ...
Согласно ст. 9 Конституции РФ «земля и другие природные ресурсы могут находиться в
частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».
Таким образом, в законодательстве была предпринята попытка создать условия для признания земель объектами обмена собственности и распространения на них норм гражданского права, что и сделал Гражданский кодекс. Конституция, в свою очередь, гарантирует право на землю и защиту этого права в порядке, установленном законом.
Вышеупомянутые законодательные акты заложили основы земельной реформы, в результате которой произошли заметные земельные преобразования.
Однако отсутствие на государственном уровне конкретной программы реализации земельной политики привело к тому, что процесс реформирования протекал крайне бессистемно. Большинству субъектов федерации предстояло разработать и внедрить региональные законодательные акты разной степени подготовки, но в контексте аграрной реформы. Однако строгой системы земельного права, особенно на уровне Федерации, не существовало. К концу 90-х годов темпы земельной реформы снизились.
Следует отметить, что было совершенно очевидно, что в таких условиях разработка и принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации стало приоритетной задачей для законодателя.
Новый Земельный кодекс Российской Федерации был принят Государственной Думой 28 сентября 2001 г и вступил в силу 30 октября 2001 г.
В соответствии с п. 2 статьи Конституции РФ Земельный кодекс РФ право собственности признает на землю за государством, муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами. Таким образом, ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что имуществом граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Право владеть землей имеют как иностранные граждане, так и лица без гражданства, а также иностранные юридические лица, за исключением тех, которые расположены в приграничных районах. Так, в соответствии с законодательством о государственной границе Российской Федерации и другими федеральными законами Президентом Российской Федерации установлен перечень этих территорий.
В процессе развития правового регулирования права собственности на землю объект указанного права приобрел сложный правовой статус, а само законодательство имеет тенденцию к динамичному развитию и совершенствованию.
Понятие права собственности на земельные участки по сути не содержится в действующем законодательстве, в этой связи по указанным правом стоит понимать систему правовых норм определяющее фактическое отношение к имуществу, наделяющее собственников определенными правомочиями и обязательствами, подлежащее определенному правовому оформлению. именно земля является единственным объектом среди множества объектов недвижимости, перемещение которого невозможно без значительного ущерба его назначению. В связи с этим именно земельный участок формирует виды при классификации вещей на движимые и недвижимые, простые и сложные.
В.В. Чубаров, среди прочего, также подчеркивает его абсолютную неподвижность или неподвижность в пространстве, материальность, товарность, правовую природу.
Государственная регистрация прав на земельные участки
... -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон) установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и ...
Некоторые авторы отмечают, что право на предоставление иностранным гражданам и лицам без гражданства при определенных условиях права собственности на землю не противоречит конституционному и правовому статусу земли как государственной собственности многонационального народа8. На наш взгляд, данная позиция представляется спорной, так как в части приобретения земельных участков в собственность российское законодательство четко ограничивает права иностранных граждан и лиц без гражданства, также иностранных юридических лиц, причем речи о многонациональном народе не идет.
С введением института частной собственности на землю возникла необходимость выделения объекта частной собственности. Этот объект и его оборотоспособность отражаются в нормах ст. 129 и 130 ГК РФ.
следует отметить, что состав, на который распространяется такое право, как право собственности, может принадлежать только индивидуально определенному земельному участку, территориальные границы которого должны быть четко определены. Данная процедура санкционирована законодателем и нарушение которой влечет за собой последствия, в результате которых могут возникнуть споры о праве собственности на данный земельный участок, что в наше время набирает обороты.
Так, Федеральный арбитражный суд Южного округа отменил решение нижестоящего суда о купле-продаже земельного участка, в виду неисследования условий договора в части данных о конкретном земельном участке, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В мотивировочной части суд пояснил, что как объект собственности земля действует в обращении как ограниченный в пространстве участок земли, его расположение и конкретные границы определяются в результате сложного процесса землеустройства9.
Из-за отсутствия четких списков на практике существует много споров о том, как перерегистрировать землю для иностранных граждан в собственность. Например, в Астраханской области в перерегистрации земли в собственность было отказано, поскольку территория Ахтубинского района Астраханской области относится к приграничной территории10 и не может быть перерегистрирована по выбору лица.
Согласно земельному законодательству государственная собственность на землю выступает в двух формах, прежде всего собственность Российской Федерации, собственно федеральная собственность, а также собственность субъектов РФ. Отметим, что из ст. 16 ЗК РФ в качестве объекта права государственной собственности выступают не земельные участки, а земли, что опять-таки говорит о расхождении норм в земельном законодательстве.
Муниципальная же собственность на землю в свою очередь, это прежде всего собственность на земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, которые необходимы для развития поселений, а также иные земли в границах муниципального образования.
Что же касается приобретения земельных участков по иным гражданско- правовым основанием, кроме сделок, то необходимо сказать, что в частности статья 45 ЗК РФ гласит: в государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных (муниципальных)», конфискованные в порядке статьи 50 ЗК РФ, реквизированные согласно статьи 51 ЗК РФ, а также государственной собственностью становятся земли, национализированные в порядке статьи 235 ГК РФ.
Предоставление гражданам земельных участков
... себя каждый обычно считает право собственности 1 . Решение о предоставлении земельного участка данному гражданину выносит местная администрация в соответствии с ее ... земельного участка в качестве служебного земельного надела. Для целей индивидуального землепользования земля предоставляется по заявлению заинтересованных граждан на праве частной собственности или аренды, в том числе с правом ...
Содержание прав собственности, в свою очередь, проявляется через триаду прав, а именно: владение, пользование и распоряжение. Как отмечает Ю.К. Толстого, право собственности — это гарантированная законом возможность экономического господства собственника над вещью11. Право пользования, в свою очередь, означает законную возможность извлечения полезных свойств вещи в процессе ее потребления. А правомочие распоряжения раскрывается в возможности предопределять судьбу вещи в результате совершения каких-либо действий с ней. Итак, можно сделать вывод, что право собственности — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещи по его личному усмотрению, а также в его интересах, и невмешательства третьих лиц.
Чтобы воспользоваться любым из этих прав, вы должны предоставить доказательство права собственности. Таковым является свидетельство о государственной регистрации прав. В противном случае без его присутствия невозможно произвести какие-либо действия по отчуждению имущества.
также очень важным считается, что в соответствии со статьей 36 Конституции РФ собственник свободно осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения землей. Однако, если оно не наносит вред окружающей среде12. Обратите внимание, что свобода — это не свобода, не должна быть безграничной.
Более подробно рассматриваются права собственника земельного участка в ст.40 ЗК РФ в отношении объектов, находящихся над и под поверхностью участка. Так, в частности, собственник земельного участка имеет право не только пользоваться для своих нужд полезными ископаемыми, которые находятся на территории его земельного участка, также использовать пресные подземные воды, а также пруды, и конечно же возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в установленном законом порядке. Для этого необходимо соответствовать целевому назначению указанного земельного участка и иметь на это разрешение. Кроме того, собственник должен соблюдать не только ряд градостроительных требований, но и строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие нормы.
Также не будем забывать, что собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур на своем участке, получать от них сельскохозяйственную продукцию и доход от ее продажи. В данном случае также имеется ряд исключений, это: если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
В соответствии с п. 2 статьи 260 ГК РФ: «земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, в частную собственность не могут предоставляться, и объектами сделок не могут быть. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте». В отношении земельных участков существуют, как мы уже говорили ограничения, они устанавливаются не только Земельным кодексом, но и другими федеральными законами.
Особенности приобретения земельных участков на торгах, конкурсах и аукционах
... регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; либо заключения договора аренды при предоставлении земельного участка в аренду [10,с.81] 1.3 Правовое регулирование земельных торгов Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися ...
Так как земельные участки являются объектом гражданских правоотношений, они имеют определенные границы, в пределах которых находится поверхностный слой, водные объекты и находящиеся на нем растения, все сделки с земельными участками регистрируются в соответствии с Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Именно государственный кадастр недвижимости систематизирует в себе сведения обо всем недвижимом имуществе, в частности и земельный участок тоже.
Одним из важных документов на земельный участок, является межевой план. Именно данным документом определяются границы местоположения земельного участка. Отметим, что межевой план в свою очередь составляется на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о определенном земельном участке. Именно межевой плане является носителем информации о земельном участке, конкретно в нем отображаются все сведения об указанном земельном участке или земельных участках.
Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что к земельным участкам режим бесхозяйного имущества не может быть применим. В связи с чем представляется правильным считать, что правовой режим «бесхозяйных недвижимых вещей» приобретают недвижимые вещи за исключением земельных участков и других природных ресурсов, собственник от которых отказался, исключительно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
1.2 Гражданско-правовые понятия «земля» и «земельные участки»
На протяжении веков государство и общество стремилось с помощью правовых норм привести к порядку и стабильности отношения между людьми. В результате чего не обошло стороной и отношения, касающиеся земли.
В современном праве земля выступает в качестве объекта различных по своему содержанию и характеру правоотношений.
Одним из важнейших объектов гражданского оборота и недвижимого имущества занимают земельные участки. Тем не менее, в юридической литературе, до сих пор нет единого понятия земельного участка, а также нет четкого определения его признаков. Кроме того, нет ясности, что именно земля или земельный участок являются объектом вещных прав, обязательственных прав и объектом гражданского оборота. Принимая во внимание большую значимость данного вопроса, считаем необходимым, сделать акцент на том, что законодатель очень часто связывает понятия «земля» и «земельный участок»13.
В ряде случаев, в законодательстве, юридической литературе, также судебной практике понятия «земельные участки» и «земля» употребляются как синонимы, т.е. не разделяются как самостоятельные объекты14. Определенную ясность в значение данных понятий внесло последовавшее в дальнейшем приведение в соответствии различных отраслей законодательства регулирующих земельно-имущественные отношения. Так в некоторых актах употребляющийся в качестве недвижимого имущества термин «земля», был заменен на «Земельные участки»15.
Рассмотрение различных нормативных правовых актов, показало, что понятие «земля» шире понятия «земельный участок». Например, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»16 раскрываются отношения, связанные с переводом и выделением «земельного участка» из той или иной категории «земли». Что же касается категорий земель, то земельным законодательством они определены в зависимости от свойства и целевого назначения в соответствующем регионе.
Право собственности на землю
... Целью дипломной работы является на основе исследования теоретических работ, законодательства и практики, выявить имеющиеся проблемы и сформулировать определенные направления на совершенствование института право собственности на ... объекта правового регулирования экологического права. Наконец, земля рассматривается в качестве объекта правового регулирования земельного права, когда под ней понимается ...
Земля, в первую очередь рассматривается как природный ресурс, обладающий уникальными свойствами: средство производства, базис для развития рыночной инфраструктуры, недвижимое имущество, объект права собственности и иных вещных прав на землю17.
Вместе с тем, специалисты экологического права «земля» характеризует с различных ее составляющих, которые имеют немало важное социальное и экономическое значение. В частности А.К. Голиченков, определяет землю не просто как компонент природной среды, природный объект, а естественное средство производства и естественный пространственный базис, являющийся и объектом земельных общественных отношений и соответствующих правовых отношений, в рамках которых выступает недвижимостью, объектом права собственности и иных прав на землю18.
Традиционное для экологической отрасли права определение «земли», предложено А.С. Боголюбовым как «поверхность, охватывающая плодородный слой почвы»19, достаточно полно отражающее ее природные свойства.
Определение земли можно найти в государственном стандарте ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», согласно которому «земля — это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства20.
Таким образом, считаем необходимым разграничить сферы действия гражданского и земельного права, так как специфика земли обусловлена сочетанием частноправового и публично-правового методов регулирования. Так предметом регулирования земельного права является природный объект земля, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является, а все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего, права частной собственности), также сделки с землей должны регулироваться гражданским правом21.
«Земля» — понятие сборное, включающее перечисленные в Земельном кодексе объекты, т.е. не только поверхность земли на глубине ее почвенного слоя, природный объект и природный ресурс, но и земельные участки, и их части, так как они также являются таковыми22.
Как природный ресурс — земля не может рассматриваться в качестве объекта права собственности, т.к. закрепленное ст. 9 и 72 Конституции понятие «природные ресурсы» не может отождествляться с объектами собственности, в связи с тем, что назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее23.
Именно природные свойства земли, имеющие значение при включении в гражданский оборот образуемых земельных участков, так как в большинстве случаев на них располагаются и природные объекты, и недвижимое имущество, придает самому участку еще и смешанный правовой режим. Несмотря на то, что гражданским законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ) возможность отчуждения земли иных природных ресурсов закреплена, ее оборот допускается специальными актами и с соблюдением специальных условий.
Считаем, что именно употребление законодателем одного и того же легального понятия для обозначения различных по своей природе фактических явлений влечет в практике применения материальных норм многочисленные проблемы.
Право собственности граждан и юридических лиц — Общие положения
... -правовой институт права собственности граждан и юридических лиц. Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения, списка использованной литературы. Глава 1. Общие положения о праве собственности 1 Право собственности: понятие, признаки ...
Начиная с 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации, вместе с ним и ГК РФ гражданско-правовое понятие земельного участка закрепили как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Уточнение данного понятия содержалось в недействующем в настоящее время ФЗ «О государственном земельном кадастре»24, в соответствии с которым к земельному участку относилось все, что «…находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Действующий ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»25 вообще не содержит разъяснений по поводу данного объекта недвижимости, выделяя лишь его уникальные характеристики, указываемые в сведениях государственного кадастра недвижимости.
В различных нормативных правовых актах встречается определение земельных участков, при этом особое значение для реализации права собственности имеет положение Градостроительного кодекса РФ26, поскольку письменно в нем учитывается использование земельных участков, равно как и того, что находится под их поверхностью, отмечается необходимость точного описания границ и застроек.
Касающимся определения сущности земельного участка является содержание п. 2 ст. 261 ГК РФ, устанавливающей, что на земельный участок право собственности распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.
Из земли как «несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса» формируются земельные участки, в результате чего и приобретают статус имущества, недвижимости.
Перечень индивидуализирующих характеристик земельного участка в действующем законодательстве не содержится. Таким образом, характеризующих правовой режим земельного участка совокупность признаков имеют определяющее значение для дефиниции данного понятия.
В.В. Чубаров как разновидности недвижимой вещи к признакам земельного участка относит его материальность, нерукотворность, абсолютную неподвижность, товарность, юридический характер и территориальную определенность27. С.А. Боголюбов называет также такие «востребованные» свойства земель как специфических вещей: незаменяемость, невосполнимость, неуничтожаемость и неупотребляемость до конца; деление земель на категории по их целевому назначению, зонирование земель28. Ряд авторов выделяют следующие качества земельного участка — как объекта гражданских правоотношений: простая недвижимая вещь — участок сельскохозяйственного назначения, сложная недвижимая вещь — участок с расположенными на нем объектами недвижимости «единый объект недвижимости», также составная часть отдельного объекта гражданских прав — имущественного комплекса29. При этом как справедливо отметил В.В. Витрянский если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, то при таком разделе прежняя вещь должна прекратить свое существование, а на ее месте образуется два или более самостоятельных объектов права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь30.
А.Ю. Колов сформулировал следующие основные признаки земельного участка: во-первых, земельный участок — это индивидуально-определенный объект; во-вторых, данный объект неперемещаемый, элементами его могут являться почвенный слой, древесно-кустарниковая, лесная растительность, обособленные водные объекты; градостроительные объекты31.
Обязательное условие для того, чтобы земельный участок стал полноценным объектом недвижимости и был включен в оборот это установление границ земельного участка на местности32. Неотъемлемым и важнейшим юридическим признаком земельного участка является его целевое назначение33.
Г.В. Романовой среди прочих признаков земельного участка выделены его кадастровый номер, кадастровая оценка, ограничения (обременения)34.
Площадь, категория земель, в границах которых расположен земельный участок, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него и некоторые другие также относятся к характеризующим признакам земельного участка. При этом на такую характеристику как площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов) — физическая площадь, также границы участка на плоскости проекции по координатам углов поворотов границы — геодезическая площадь следует особое внимание обратить35. Вместе с тем, какую площадь земельного участка, и какие параметры имеют существенное значение для описания земельного участка, в законодательстве не указано.
Особенность земельных участков как недвижимых объектов гражданских прав заключается еще и в их многофункциональном значении, неперемещаемости, в том числе в указанной выше специфике индивидуализации.
Учитывая вышеизложенное можно выделить следующие основные признаки земельного участка как объекта недвижимости:
- пространственная сфера, т.е. территориальные границы, местоположение и площадь;
- поверхностный (почвенный) слой, растения, недра, в той мере, в которой их использование разрешено законодательством;
- неперемещаемость и непотребляемость, что присуще объектам недвижимости;
- товарность, способность быть объектом имущественного оборота с учетом категории земель;
- простой или сложный (составной) индивидуально-определенный объект, в том числе как объекта права;
- правовой режим земельного участка (земли лесного фонда, водного фонда и др.), т.е.
целевое назначение (категория земель) и разрешенное использование.
На наш взгляд наиболее удачной является следующая дефиниция земельного участка: «Земельный участок это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, местоположение, площадь, описанная в установленном законом порядке, обладающая определенным правовым режимом и другими индивидуализированными характеристиками, отражаемыми в государственном кадастре недвижимости». Полагаем, что данное определение, включенное п. 1 ст. 261 ГК РФ, позволит регулировать с учетом требований специального земельного законодательства имущественные отношения соответствующей отраслью права.
Земельный кодекс Российской Федерации среди объектов земельных отношений выделяет части земельных участков, содержания данного понятия не раскрывая, что породило большее количество дисскусий.
Гражданское законодательство регулирует куплю-продажу земельного участка с совокупностью других объектов недвижимости — зданием и сооружением в общих чертах (ст. 552 ГК РФ).
В то же время земельное
законодательство (ст. 35 ЗК РФ) содержит специальную норму о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Данные статьи значительно отличаются друг от друга и нормы гражданского кодекса теряют по сути свой смысл.
На наш взгляд, нормы гражданского кодекса РФ и земельного кодекса РФ должны укреплять закрепленные в Конституции РФ основные права, а именно свободное использование каждым имущества для незапрещенной законом деятельности (ч. 1 ст. 34), свободное владение, пользование и распоряжение собственниками землей, не нанося ущерб окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36).
Реализация на практике принципа «единства судьбы» неотделимых объектов недвижимости (строения и земельного участка) должна стать одним из главных направлений государственной политики в области земельно- имущественных отношений. Считаем необходимым дополнить норму п. 1 ст. 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства» принципом восьмым: Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления нарушенных прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, единства неотделимых объектов недвижимости».
Дальнейшего совершенствования, несомненно, требует как и гражданское, так и земельное законодательство, как в понятиях «земля»,
«земельный участок», так и в разграничении действий указанных актов. Именно, принятие специального законодательства, в виде земельного кодекса РФ в 2001 году, стало необходимым условием гармоничного развития политической и экономической сфер жизни, но дальнейшее развитие земельного кодекса пошло по пути отстранения гражданского права от регулирования свойственных ему вопросов права собственности на данный объект и приведения всего законодательства не в соответствии гражданским правом, а с земельным.
В процессе эволюции правового регулирования права частной собственности на земельные участки данный объект права приобрела сложный правовой статус, а само законодательство идет к динамическому совершенствованию и развитию.
В действующем законодательстве понятия права собственности на земельные участки не содержится, в связи с чем под данным правом, следует понимать систему правовых норм определяющее фактическое отношение к имуществу, наделяющее определенными правомочиями и обязательствами собственников и подлежащее особому правовому оформлению. Земельный участок среди недвижимого имущества является единственным объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению не возможно. Считаем, что именно земельный участок должен стать видообразующим в классификации вещей на движимые и недвижимые, простые и сложные.
Глава 2. Отдельные виды вещных прав на земельный участок, .1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
К правовым формам закрепления принадлежности материальных благ наряду с правом собственности следует отнести и иные, близкие к праву собственности по юридической природе вещные права (ограниченные законом или волей собственника)36.
Статья 216 ГК РФ определяет перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); право настоящего (бессрочного) пользования земельным участком (ст.368 ГК РФ); сервитуты (ст.ст.274,277 ГК РФ).
Все иные права, указанные в Земельном кодексе Российской Федерации, за исключением права собственности, такие как право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут являются ограниченными вещными правами и производными от них. Такое многообразие порождает неразбериху и безответственность в использовании земельных участков, добавляет дополнительные сложности субъектам правоотношений в оформлении прав на землю, в их учет и порядок регистрации.
Вещные права представляют собой одну из правовых форм реализации отношений собственности. Их обладателю они дают возможность непосредственного (независимо ни от какого-либо третьего лица) воздействия.
Институт права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком глубоко уходит своими корнями в институт права землепользования, возникший наряду с правом государственной собственности на землю в первой четверти ХХ века.
Право землепользования выступало в качестве самостоятельного основания владения землей. Таким образом, в результате национализации всей земли возникло право исключительной собственности государства на землю и наряду с ним же возникло право землепользования — особый правовой титул обладания землей всеми субъектами (кроме государства).
Земельный кодекс Российской Федерации под постоянным (бессрочным) пользованием раскрывает бесплатное предоставление земельных участков. Пользование землей без заранее установленного срока является постоянным в этой связи закон не находит отличия между постоянным и бессрочным пользованием. Более того, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»37 (в редакции от 08.03.2015 г. № 48-ФЗ) п. 12 ст. 3 разъясняется, что предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствовало предусмотренному Земельному кодексу Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
В советское время земельное законодательство конкретного определения права землепользования не содержало как правового института, а также отдельных его форм и видов. С принятием же Земельного кодекса значительно сузился состав землепользователей, в этой связи со дня введения Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставлялись только в установленных п. 1 ст.20 ЗК РФ случаях (ныне утратил силу).
В свете нововведений в гражданском законодательстве 2015 года согласно п. 1 статьи 268 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень субъектов, кому может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч. 2 ст.39.9 ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются «органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям, таким как бюджетные, казенным и автономные учреждениям, казенным предприятиям, а также и центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий». Отсюда следует, что гражданам в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются земельные участки.
Что же касается органов государственной власти и органов местного самоуправления, которым может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования землей, не всем представляется понятым, к юридическим лицам какой организационно-правовой формы относятся указанные субъекты. Ни в одном законе не прописана такая организационно- правовая форма юридического лица как орган государственной власти или местного самоуправления. В этой связи возникала масса споров между правоведами, которые стремились к упрощению законодательства в данной сфере.
И. А. Иконицкая отмечает, что признание органов государственной власти и местного самоуправлении субъектами права постоянного (бессрочного) пользования нельзя признать тактичным, поскольку не государственные органы являются субъектами имущественных отношений, а юридические лица. Так и в 5 статье Земельного кодекса Российской Федерации не нашлось места в составе субъектов земельных отношений38.
А.Н. Гуев отмечает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе иметь земельные участки на данном титуле права, так как это противоречит ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации39. Что порождает массу споров среди правоведов. В этой связи возникают трудности в применении норм о различных категориях юридических лиц, в том числе подлежат ли они реорганизации и распространяются ли на них норма п. 3 ст. 268 ГК РФ. Считаем, что это большое упущение законодателя.
Так основанием приобретения данного права будет административный акт, т.е. решение государственного или муниципального органа. В ранее действовавшей редакции статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации говорилось о том, что гражданам и юридическим лицам могло предоставляться данное право, причем не уточнялось — конкретно каким юридическим лицам. Эта норма противоречила положениям п. п. 1 и 2 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которыми с момента введения в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 г.) «в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки должны предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления, а гражданам (в том числе индивидуальным предпринимателям) земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование уже предоставляться не могут».
Однако, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности за гражданами и юридическими лицами сохраняется в случае, если данное приобретено было до введения Земельного кодекса Российской Федерации. В обратном случае данное право должно быть признано в судебном порядке недействительным. В этой связи усматриваются явные расхождения с п. 2 ст. 3 вводного закона, в соответствии с которым юридические лица обязаны переоформить земельные участки с постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести на праве собственности в установленный законом срок. Что опять таки порождает недовольства среди данных субъектов права, ведь данная процедура переоформления права является дорогостоящей и длительной.
К примеру: гражданка П. обратилась в Кировский городской суд с исковым заявление к Администрации Кировского муниципального района о признании за ней права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Истица указала, что на основании договора купли-продажи от 15 марта 1983 года, решения суда от 30.06.2008г. и определения суда от 25.08.2008г. она является собственником индивидуального жилого дома № 102 по ул.С. в городе Кирове. Поскольку истец фактически пользуется земельным участком, ранее предоставленном под строительство Жилого дома на праве бессрочного пользования, дом находится в собственности истца, ее права на земельный участок и дом не оспорены, суд счел возможным удовлетворить требования истицы.
Так, Боковский районный суд, рассмотрев исковое заявление гражданина О. о признании за ним права собственности на земельный участок площадью 1734 м, доставшийся ему от супруги в 1987 году, руководствуясь ст. 260, 261 ГК РФ, ст. 15 ЗК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, постановил, исковые требования гражданина О. удовлетворить, поскольку ранее земельный участок предоставлен указанному гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения Земельного кодекса Российской Федерации.
За юридическими лицами право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется до определенного срока, который неоднократно продлевался законодателем в виду того, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не успевали его переоформить.
Из п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» видно: «юридическое лицо, не попадающее в исчерпывающий перечень организаций, обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком». Из этого следует, что ставшее в результате реорганизации обладателем такого титула юридическое лицо, попросту обязано переоформить право на право собственности либо взять участок в аренду. Никакой утраты права не влечет непереоформление этого права, однако согласно ст. 7.1 КоАП может повлечь административную ответственность, предусмотренную, в виде наложения штрафа. Такое юридическое лицо не сможет с участком совершать никаких действий распорядительного характера40.
В частности п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»41 указывается, что непереоформленние прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения, поскольку ЗК РФ не рассматривает его в качестве основания прекращения прав на земельный участок. Кроме того, согласно определению от 25 декабря 2003 года Конституционный Суд Российской Федерации постановил, что положения земельного законодательства о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не содержат оснований для изъятия земельных участков, а потому не могут как допускающие внесудебный порядок лишения имущества и тем более национализацию рассматриваться42. По всей вероятности, пропустившее установленный срок юридическое лицо привлечь к ответственности невозможно.
осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются регулирующие деятельность юридических лиц являющихся коммерческими организациями, правила Гражданского кодекса Российской Федерации. Можно сделать вывод, что граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны до строго установленного законодателем срока переоформить, как и юридические лица, закрепленное за ними право на земельный участок, что опять таки влечет за собой затраты со стороны лица, обладающего данным правом.
Некоторые субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления с целью упрощения процедуры переоформления права приняли некоторые нормативные акты. Так, к примеру, в Саратовской области порядок оформления права постоянного (бессрочного) пользования утверждены постановлением Правительства Саратовской области от 10.11.2002 г.
Субъекты данного права в отличие от собственников земельных участков лишены значительного правомочия — правомочия распоряжения земельным участком. Лица, которые на праве постоянного (бессрочного) пользования, обладают земельным участком, даже при наличии согласия собственника земельного участка не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование. Сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, будут признаваться ничтожными как не соответствующие закону
Так Федеральный арбитражный суд П. округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Закрытого акционерного общества «НИмибис», на решение от 13.01.2014 Арбитражного суда А. области и Постановление апелляционной инстанции от 20.04.2015 того же суда по делу N А 12-335-21/14 по иску Закрытого акционерного общества » НИмибис «, к Главе Администрации г. А., о признании недействительным Постановления Главы Администрации г. А. 18.12.2013 N 1250 «Об отказе ЗАО «НИмибис» в намерении приобрести в собственность земельный участок площадью 168,64
га», УСТАНОВИЛ: Исковые требования мотивированы тем, что ранее предоставленный истцу земельный участок общей площадью 168,64 га в постоянное (бессрочное) пользование Постановлением Главы Администрации г. А. от 31.07.2013 N 785 в соответствии со ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 137-ФЗ подлежит в обязательном порядке переоформлению в собственность по правилам ст. 36 настоящего Кодекса сроком до 1 января 2008 г. Решением Арбитражного суда А. области от 23.05.2015 в иске отказано со ссылкой на п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации.
В случаях отказа лица от права на земельный участок, закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подается заявление об этом. Условия и порядок отказа от права определены ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации. Решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования должно быть принято органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение месяца со дня подачи заявления. Лицу в течение трех дней со дня принятия решения направляется копия соответствующего документа.
Недостаточно урегулирована была процедура отказа от земельного участка, несмотря на то что сам отказ имел весьма существенные правовые последствия. Утративший силу п. 1 статьи 53 ЗК РФ указывал, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) прекращение соответствующего права не влечет за собой.
В случае если данное право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то оно прекращается у лица, которое подало данное заявление с момента принятия решения в установленном законом порядке.
Ранее пользователи земельного участка были принуждены осуществить государственную регистрацию при отказе права на земельные участки, что приводило к необоснованным затратам. Законодатель постарался упростить данную процедуру.
Проанализировав действующее законодательство, можно сделать вывод, что на сегодняшний день использование института постоянного (бессрочного) пользования земельными участками применимо только к органам государственной власти, органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия президентов Российской Федерации. Фактически данный институт был введен до момента решения проблемы, которая связана с приватизацией земельных участков на законодательном уровне, для того, чтобы урегулировать сложившиеся в период действия советского законодательства отношения, исключавшего право частной собственности на землю. В отношении же прочих «юридических лиц», можно сказать, что в земельных правоотношениях они должны участвовать на рыночной основе. В этой связи возможно целесообразным осуществлять переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, имеющегося у юридических лиц, на право аренды либо право собственности.
2.2 Пожизненное наследуемое владение земельным участком
Еще одно из вещных прав, регулируемых гражданским и земельным законодательством Российской Федерации, является право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Только физическое лицо может быть носителем данного права. В Гражданском кодексе Российской Федерации указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267, в ЗК — ст. 21 — ныне исключена.
Содержание права пожизненного наследуемого владения раскрывает статья 266 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного участка, по терминологии ГК РФ, и землевладелец согласно ст. 5 ЗК), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Необходимо отметить, что если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает другое, владелец земельного участка вправе на нем возводить здания, сооружения и создавать иное недвижимое имущество, в этой связи приобретается на земельный участок право собственности43.
Еще с римского права берет свое начало категория пожизненное наследуемое владение земельным участком, когда появилось право с греческим названием «эмфитевзис», что означало — насаждать. Позднее, в эпоху феодализма, эмфитевзис получил название чиншевого права и широкое распространение в средневековой Западной Европе. Само название института в переводе с латинского языка обозначало плату за пользование землей. Размер платы (чинша) был небольшим, уплачивался он деньгами и/ или натурой и устанавливался по соглашению сторон44.
Чиншевые отношения в России появились с присоединением части Польского государства, у которого на тот период времени они уже достаточно хорошо были развиты. Российское же право данный институт встретило неоднозначно. Некоторые цивилисты считали, что данные отношения не соответствуют духу российского законодательства45, другие полагали наоборот46.
Именно договор послужил основанием к порождению чиншевых отношений, в котором прописывались взаимные права и обязанности сторон, сумма чинша. Нотариального удостоверения данный договор не требовал.
Кроме письменных договоров заключались и в устной форме договора, подтверждением которых свидетельские показания служили.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком состоит в бессрочном владении и пользовании земельным участком с определенной хозяйственной и потребительской целью. Данное вещное право может опосредовать предоставление земель гражданам как для производственных нужд (ведение садоводства, крестьянского, личного подсобного хозяйства, животноводства), так и для удовлетворения нехозяйственных, личных потребностей (строительство и обслуживание жилого дома или дачи)47. Таким образом, возможность обладателя владеть и пользоваться земельным участком — основное содержание права пожизненного наследуемого владения. Согласно п. 3 статье 5 ЗК РФ под землевладельцем следует понимать лицо, которое владеет и пользуется земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения.
Только граждане (физические лица) могут быть субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком. До введения в действие Земельного кодекса приобретенное гражданином право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, регулируемое ранее ч. 1 ст. 21 ЗК РФ, сохраняется. Однако, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.
Согласно п.2 ст. 266 ГК РФ, «если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности».
В статье 265 Гражданского кодекса Российской Федерации не нет определенных оснований установления права пожизненного наследуемого владения земельным участком, поскольку она лишь прямо отсылает к земельному законодательству (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством).
Таким образом, данная статья гласит, что основания установления данного титула должны быть предусмотрены в Земельном кодексе Российской Федерации, который в свою очередь, и содержит прямой запрет после вступления в силу на приобретение права пожизненного наследуемого владения по административно-правовым основаниям (предоставление).
Индивидуальные правовые акты органов, которые осуществляют предоставление земельных участков, нарушающие запрет на предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению (ст. 12, 13 ГК РФ)48.
Согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона, оформление земельных участков в собственность граждан, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается в установленных земельным законодательством случаях.
Если до введения в действие Кодекса земельный участок был предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, то гражданин вправе на данный земельный участок зарегистрировать право собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).
Если гражданин возведет на своем земельном участке, предоставленному ему на праве пожизненного наследуемого владения, то в в этой связи возникает право собственности на данное строение.
Использование земель, как гласит ст. 12 ЗК РФ, должно осуществляться способами, не нарушающими экологические системы, способность земли в сельском и лесном хозяйстве быть средством производства, что является основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Гражданин, обладающий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения обязан предпринять все необходимые меры по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозий, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, от воздействия которых может произойти деградация земель. Кроме того, правообладатель обязан защищать сельскохозяйственных угодия от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защищать растения и продукции растительного происхождения от вредных организмов, ликвидировать последствия указанных загрязнений, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель, сохранению достигнутого уровня мелиорации, рекультивации нарушенных земель, после чего восстанавливать плодородие почв.
Действующая редакция ст. 267 ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка по распоряжению земельным участком, который владеет таким участком на праве пожизненного наследуемого владения. Любые способы распоряжения земельным участком, предоставленным на указанном праве, запрещены, за исключением перехода прав на такой участок по наследству единственного случая.
Земельный участок может перейти кроме как по наследству как при наследовании по закону, так и по завещанию и регулируется нормами части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ч. 3 ГК РФ наследование земельных участков имеет некоторые особенности49. Так в соответствии со ст. 1181 ГК РФ «принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется». Далее в этой же статье указывается, «при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом»50. Таким образом, необходимо отметить, что наследуется имущественное право выраженное в возможности владения им, а не сам земельный участок. Участок, принадлежащий на праве пожизненного наследуемого владения, передать по наследству нельзя, так как переходит по наследству только то имущество наследодателя, которое ему принадлежит на праве собственности.
Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной регистрации по правилам ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На основании свидетельства о праве на наследство проводится государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству.
Согласно определению свидетельство о праве на наследство — это документ, который выдается нотариусом или должностным лицом, уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие по месту открытия наследства на основании заявления наследника. Согласно ст. 1162 ГК РФ, по желанию наследников свидетельство может быть выдано на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. Если выявлено что такое свидетельство не было выдано после выдачи указанного свидетельства наследственного имущества, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство51.
Наследникам выдается свидетельство о праве на наследство в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации случаев. Например, свидетельство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства при наследовании как по закону, так и по завещанию, если имеются достоверные данные о том, что кроме обратившихся за выдачей свидетельства лиц, не имеется иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть.
Как уже говорилось, правообладателем пожизненного наследуемого владения земельным участком является физическое лицо, само содержание данного понятия исключает переход юридическим лицам и публично-правовым образованиям данного права. Как уже отмечалось, граждане не обязаны, а имеют право, переоформлять уже предоставленное им право пожизненного наследуемого владения в право собственности. В этой связи возможен в порядке наследственного правопреемства бесконечный переход таких прав.
Статьей 53 ЗК РФ предусмотрено прекращение право пожизненного наследуемого владения земельным участком, равно как и право постоянного (бессрочного) пользования, добровольно при отказе землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок либо принудительно в случаях, предусмотренных ст. 45 ЗК РФ, во-первых, при использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями
7 и 8 ЗК РФ; во-вторых, при использования земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; в-третьих, при неустранения совершенных умышленно следующих земельных правонарушений52:
Статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает перечень правонарушений, неустранение которых ведет к прекращению права пожизненного наследуемого владения, а именно:
- а) отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- б) нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
- в) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной, эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
- г) систематическая неуплата земельного налога;
-неиспользования в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не
установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- реквизиция земельного участка;
- иных предусмотренных федеральными законами случаях53.
Так например, согласно решению Кольского районного суда Мурманской
области по исковому заявлению гражданки С. Натальи об оспаривании Постановления Главы администрации Кольского района от 19.02.2011 № 59- ПГ «Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду земельного участка», в удовлетворении исковых требований отказано, приняв к сведению, что в 2008 году, после смерти М.Н. жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, был бесхозным, наследники долго не оформляли свои права на наследство, документов на земельный участок под домом никогда не было, площадь земельного участка документально подтверждена не была. В кассационной жалобе гражданка С. просила решение суда отменить ввиду того, что судом первой инстанции было неправильно применены нормы материального и процессуального права, имелось в наличии несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так судебная коллегия Мурманского областного суда отменила первоначальное решение суда в связи с неправильным применением судом обстоятельств дела. Судом было установлено, что домовладение принадлежит на праве собственности истице С. Данное домовладение истица приобрела в порядке наследования по закону, у нотариуса ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, а затем органы государственной регистрации зарегистрировали ее право собственности на дом и выдали истице свидетельство о государственной регистрации права собственности. Так Решением Кольского районного суда в 2008 году был установлен факт принятия наследства гражданки С. на жилой дом с постройками после смерти ее матери гражданки М., а именно домовладения, состоящего из жилого дома, амбара и ограждения, расположенных на земельном участке размером 1733 кв.м. Принятое наследство считается принадлежащим Г. со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия и государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
О принудительном прекращении прав на земельные участки решение принимается судом в соответствии со статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением установленных федеральными законами случаев.
Но есть и правило (п. 2 ст. 54 ЗК РФ), в виду которого права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть прекращены не в добровольном порядке, а принудительно, при условии если после привлечения их к административной ответственности неустранены факты ненадлежащего использования земельного участка.
Из всего вышесказанного целесообразно сделать вывод, что в случаях получения земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения земельными участками до принятия нового Земельного кодекса РФ, сохраняется данное право постольку, поскольку будет осуществляться их наследование, однако, со временем это право исчезнет, если полностью не распоряжаться такими земельными участками. Кроме того, при тщательном изучении и анализе норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации и ряда иных федеральных законов, прослеживаются явные противоречия применительно к праву пожизненного наследуемого владения, которые необходимо разрешать на законодательном уровне.
2.3 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Еще в дореволюционном праве был введен принцип безвозмездного предоставления и осуществления сервитутов на земельный участок. Однако и здесь можно найти одно исключение. Речь идет о Гражданском кодексе Царства Польского (Кодексе Наполеона), действие которого на присоединенных в 1815 г. к Российской империи в качестве Царства Польского (позднее — губерний Привислинских) территориях, сохранило свою силу. Так, в ст. 682 упомянутого документа предусматривалось, что если участок которого со всех сторон огорожен и не имеет прямого доступа к общественной дороге, собственник вправе требовать предоставления прохода через земли своих соседей «с обязанностью выплачивать надлежащее вознаграждение за вред, который он может причинить»54.
Земельные сервитуты считаются самыми древними сервитутами с момента появления Римской Империи. Им присущ, как и любым другим вещным правам, абсолютный характер, конкретно предназначены для извлечения выгоды и защищались путем правовых исков. Ранее земельные сервитуты делились на городские и сельские, в зависимости для чего они предназначены были.
Что же касается российского права, то еще со времен Руси право на чужую вещь называлось угодьем. Ряд ограничений правомочий соседа в интересах лиц, которые проживают рядом, в данной области на то время предусматривалось Соборным уложением 1649 года55. Так к примеру, запрещалось возводить строения на меже или близко к меже своего соседа, даже запрещалось ставить печи и плиты рядом со стеной соседа, также выметать сор со своей постройки на соседскую, в случае если она была ниже.
Таким образом еще во времена Руси права соседа ограничивались, поскольку соседу запрещалось совершать определенного рода действия в отношении своего земельного участка. Однако, были и положительные моменты, которые прописывались в Соборном уложении, например право прохода через чужие пашни или к примеру леса, также водные объекты.
В дальнейшем развитие сервитутного права постепенно укреплялось с развитием российского законодательства.
В период событий Октябрьской революции 1917 года, государством всецело была проведена монополизация собственности на землю, в свете чего в сервитутах не было особой необходимости. В связи с чем необходимо отметить, что многие точки зрения авторов говорят о неразвитости в России такого вещного права как сервитут.
Так например о сервитутах даже не упоминается ни в Земельном кодексе РСФСР 1970 года, ни в Земельном кодексе 1991 года, а лишь после длительного отсутствия, сервитут был закреплен в п. 4.10 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации 1994 года». Позднее в 1994 году правила установления сервитутов были закреплены в Гражданском кодексе РФ 1994 года.
В современном праве сервитут это ограниченное вещное право, а именно: право на чужую вещь, можно сказать состоящее в ограниченном пользовании ею. Так, вещь, обремененная сервитутом, именуется в дальнейшем служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут — господствующей. Именно судьбе имущества следует это ограниченное вещное право — сервитут, постольку, поскольку он устанавливается исключительно в целях обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи. Необходимо отметить, что переход права собственности на имущество к другому лицу для прекращения иных вещных прав на это имущество не является основанием (ст.
ГК)56. Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).
Согласно ст. 277 ГК РФ объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей.
В современном российском законодательстве в отличие от дореволюционного права закреплен принцип возмездного установления сервитута. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник обремененного сервитутом земельного участка, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, за пользование участком соразмерную плату. Размер вознаграждения, уплачиваемого собственнику, определяется соглашением сторон на основе принципа свободы договора (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ).
В случае недостижения согласия по условиям сервитута спор разрешается в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Длительное время в российском гражданском законодательстве существовал правовой вакуум этого вопроса. Только с 17 марта 2004 г. данные отношения впервые были урегулированы благодаря принятию Федеральной службой земельного кадастра России Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут (далее Временные методические рекомендации).
За сервитут предусматривалась плата в качестве компенсации убытков, причиненных собственнику земельного участка в связи с возникновением ограничений его права, о которой говорилось в упомянутом ведомственном акте57.
Современным сервитутом именуется ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Вещь, которая бременена сервитутом именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Отметим, что сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, данное ограниченное вещное право следует судьбе указанного имущества. Как мы уже знаем, статья 216 ГК РФ гласит: «переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество». Неотъемлемой характеристикой ограниченного вещного права считается право следования. Таким образом, при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя о сервитуте. Договора купли-продажи в противном случае может быть расторгнут, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об обременении, что следует из ст. 460 ГК. Исключительной особенностью является, что объектами сервитутов могут быть только земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
В законодательстве указывается на то, что сервитут может быть установлен в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности. Однако в одно из судебных решений говорится, что в соответствии со ст. 41 ЗК РФ землепользователи осуществляют права собственника земельного участка. В этой связи суд пришел к выводу, что имущество землепользователя также может быть обременено сервитутом58. Подобный подход применим и на пользователей иного недвижимого имущества.
Считаем целесообразным отметить, что не только в отношении земельного участка сервитут устанавливается, как видно из судебной практики и на здание, и сооружение и иное недвижимое имущество (ст. 277 ГК РФ).
Так решением Волго-Вятского округа дело по иску гражданки Т. о разрешении спорного вопроса с ООО «иК» в отношении земельного участка, дело было направлено на повторное рассмотрение в нижестоящий суд, сославшись на несостоятельность сделанных выводов о том, что право на установлении сервитута может быть предоставлено лишь для земельного участка, а не для помещения59.
На протяжении веков государство и общество стремилось с помощью правовых норм привести к порядку и стабильности отношения между людьми. В результате чего не обошло стороной и отношения, касающиеся земли.
В современном праве земля выступает в качестве объекта различных по своему содержанию и характеру правоотношений.
Одним из важнейших объектов гражданского оборота и недвижимого имущества занимают земельные участки. Тем не менее, в юридической литературе, до сих пор нет единого понятия земельного участка, а также нет четкого определения его признаков. Кроме того, нет ясности, что именно земля или земельный участок являются объектом вещных прав, обязательственных прав и объектом гражданского оборота. Принимая во внимание большую значимость данного вопроса, считаем необходимым, сделать акцент на том, что законодатель очень часто связывает понятия «земля» и «земельный участок»60.
В ряде случаев, в законодательстве, юридической литературе, также судебной практике понятия «земельные участки» и «земля» употребляются как синонимы, т.е. не разделяются как самостоятельные объекты61. Определенную ясность в значение данных понятий внесло последовавшее в дальнейшем приведение в соответствии различных отраслей законодательства регулирующих земельно-имущественные отношения. Так в некоторых актах употребляющийся в качестве недвижимого имущества термин «земля», был заменен на «Земельные участки»62.
Рассмотрение различных нормативных правовых актов, показало, что понятие «земля» шире понятия «земельный участок». Например, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»63 раскрываются отношения, связанные с переводом и выделением «земельного участка» из той или иной категории «земли». Что же касается категорий земель, то земельным законодательством они определены в зависимости от свойства и целевого назначения в соответствующем регионе.
Вместе с тем, специалисты экологического права «земля» характеризует с различных ее составляющих, которые имеют немало важное социальное и экономическое значение. В частности А.К. Голиченков, определяет землю не просто как компонент природной среды, природный объект, а естественное средство производства и естественный пространственный базис, являющийся и объектом земельных общественных отношений и соответствующих правовых отношений, в рамках которых выступает недвижимостью, объектом права собственности и иных прав на землю65.
Традиционное для экологической отрасли права определение «земли», предложено А.С. Боголюбовым как «поверхность, охватывающая плодородный слой почвы»66, достаточно полно отражающее ее природные свойства.
Определение земли можно найти в государственном стандарте ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», согласно которому «земля — это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства67.
Таким образом, считаем необходимым разграничить сферы действия гражданского и земельного права, так как специфика земли обусловлена сочетанием частноправового и публично-правового методов регулирования. Так предметом регулирования земельного права является природный объект земля, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является, а все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего, права частной собственности), также сделки с землей должны регулироваться гражданским правом.
Именно природные свойства земли, имеющие значение при включении в гражданский оборот образуемых земельных участков, так как в большинстве случаев на них располагаются и природные объекты, и недвижимое имущество, придает самому участку еще и смешанный правовой режим. Несмотря на то, что гражданским законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ) возможность отчуждения земли иных природных ресурсов закреплена, ее оборот допускается специальными актами и с соблюдением специальных условий.
Считаем, что именно употребление законодателем одного и того же легального понятия для обозначения различных по своей природе фактических явлений влечет в практике применения материальных норм многочисленные проблемы.
Начиная с 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации, вместе с ним и ГК РФ гражданско-правовое понятие земельного участка закрепили как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Уточнение данного понятия содержалось в недействующем в настоящее время ФЗ «О государственном земельном кадастре»68, в соответствии с которым к земельному участку относилось все, что «…находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Действующий ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вообще не содержит разъяснений по поводу данного объекта недвижимости, выделяя лишь его уникальные характеристики, указываемые в сведениях государственного кадастра недвижимости.
В различных нормативных правовых актах встречается определение земельных участков, при этом особое значение для реализации права собственности имеет положение Градостроительного кодекса РФ, поскольку письменно в нем учитывается использование земельных участков, равно как и того, что находится под их поверхностью, отмечается необходимость точного описания границ и застроек.
Из земли как «несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса» формируются земельные участки, в результате чего и приобретают статус имущества, недвижимости.
Перечень индивидуализирующих характеристик земельного участка в действующем законодательстве не содержится. Таким образом, характеризующих правовой режим земельного участка совокупность признаков имеют определяющее значение для дефиниции данного понятия.
А.Ю. Колов сформулировал следующие основные признаки земельного участка: во-первых, земельный участок — это индивидуально-определенный объект; во-вторых, данный объект неперемещаемый, элементами его могут являться почвенный слой, древесно-кустарниковая, лесная растительность, обособленные водные объекты; градостроительные объекты.».
Площадь, категория земель, в границах которых расположен земельный участок, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него и некоторые другие также относятся к характеризующим признакам земельного участка. При этом на такую характеристику как площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов) — физическая площадь, также границы участка на плоскости проекции по координатам углов поворотов границы — геодезическая площадь следует особое внимание обратить69. Вместе с тем, какую площадь земельного участка, и какие параметры имеют существенное значение для описания земельного участка, в законодательстве не указано.
Особенность земельных участков как недвижимых объектов гражданских прав заключается еще и в их многофункциональном значении, неперемещаемости, в том числе в указанной выше специфике индивидуализации.
Учитывая вышеизложенное можно выделить следующие основные признаки земельного участка как объекта недвижимости:
- пространственная сфера, т.е. территориальные границы, местоположение и площадь;
- поверхностный (почвенный) слой, растения, недра, в той мере, в которой их использование разрешено законодательством;
- неперемещаемость и непотребляемость, что присуще объектам недвижимости;
- товарность, способность быть объектом имущественного оборота с учетом категории земель;
- простой или сложный (составной) индивидуально-определенный объект, в том числе как объекта права;
- правовой режим земельного участка (земли лесного фонда, водного фонда и др.), т.е.
целевое назначение (категория земель) и разрешенное использование.
На наш взгляд наиболее удачной является следующая дефиниция земельного участка: «Земельный участок это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, местоположение, площадь, описанная в установленном законом порядке, обладающая определенным правовым режимом и другими индивидуализированными характеристиками, отражаемыми в государственном кадастре недвижимости». Полагаем, что данное определение, включенное п. 1 ст. 261 ГК РФ, позволит регулировать с учетом требований специального земельного законодательства имущественные отношения соответствующей отраслью права.
Земельный кодекс Российской Федерации среди объектов земельных отношений выделяет части земельных участков, содержания данного понятия не раскрывая, что породило большее количество дисскусий.
Гражданское законодательство регулирует куплю-продажу земельного участка с совокупностью других объектов недвижимости — зданием и сооружением в общих чертах (ст. 552 ГК РФ).
В то же время земельное законодательство (ст. 35 ЗК РФ) содержит специальную норму о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Данные статьи значительно отличаются друг от друга и нормы гражданского кодекса теряют по сути свой смысл.
На наш взгляд, нормы гражданского кодекса РФ и земельного кодекса РФ должны укреплять закрепленные в Конституции РФ основные права, а именно свободное использование каждым имущества для незапрещенной законом деятельности (ч. 1 ст. 34), свободное владение, пользование и распоряжение собственниками землей, не нанося ущерб окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36).
Реализация на практике принципа «единства судьбы» неотделимых объектов недвижимости (строения и земельного участка) должна стать одним из главных направлений государственной политики в области земельно- имущественных отношений. Считаем необходимым дополнить норму п. 1 ст. 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства» принципом восьмым: Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления нарушенных прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, единства неотделимых объектов недвижимости».
Дальнейшего совершенствования, несомненно, требует как и гражданское, так и земельное законодательство, как в понятиях «земля»,
«земельный участок», так и в разграничении действий указанных актов. Именно, принятие специального законодательства, в виде земельного кодекса РФ в 2001 году, стало необходимым условием гармоничного развития политической и экономической сфер жизни, но дальнейшее развитие земельного кодекса пошло по пути отстранения гражданского права от регулирования свойственных ему вопросов права собственности на данный объект и приведения всего законодательства не в соответствии гражданским правом, а с земельным.
В процессе эволюции правового регулирования права частной собственности на земельные участки данный объект права приобрела сложный правовой статус, а само законодательство идет к динамическому совершенствованию и развитию.
В действующем законодательстве понятия права собственности на земельные участки не содержится, в связи с чем под данным правом, следует понимать систему правовых норм определяющее фактическое отношение к имуществу, наделяющее определенными правомочиями и обязательствами собственников и подлежащее особому правовому оформлению. Земельный участок среди недвижимого имущества является единственным объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению не возможно. Считаем, что именно земельный участок должен стать видообразующим в классификации вещей на движимые и недвижимые, простые и сложные.
Заключение
Подводя итог проведенному изучению и анализу действующего гражданского законодательства и земельного законодательства следует отметить¸ что в рамках данной выпускной квалификационной работы осуществлена попытка изучения такого института как право собственности, так и отдельных видов ограниченных вещных прав на земельный участок.
Реформирование земельного законодательства вызвало многозначащие дискуссии в современной правовой литературе. В частности переоформление в собственность земельных участков и сохранение субъектами правоотношений уже имеющихся вещных прав на земельные участки. Анализируя достоинства и недостатки нового законодательства, многие авторы и ученые высказывают свою точку зрения, способы совершенствования. Возникает проблема множества мнений.
В работе были проанализированы статьи, книги, монографии нескольких авторов и сопоставлены между собой, сделаны общие выводы и выражено собственное мнение.
Длящийся в течение десятилетий процесс обсуждения и принятия изменений в земельное законодательство не привел к надлежащему урегулированию земельных отношений. Чрезмерную остроту приобрела проблема участия земли в гражданском обороте.
Проведенный анализ вещных прав свидетельствует о том, что кроме абсолютного вещного права как собственность, другие ограниченные вещные права могут относиться либо к земельным участкам. Так право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком как и право пожизненного наследуемого владения земельным участком исключительно применяются к земле, и к иному имуществу ни в какой мере не могут относиться. Что же касается сервитута, то он может как и на земельный участок устанавливаться, так и на иное недвижимое имущество.
Учитывая вышесказанное, мы пришли к следующим выводам:
1.Такая отличительная черта (объект) вещного права как индивидуально- определенная вещь должна обладать материальностью, то есть невозможно осуществлять физическое обладание нематериальными объектами;
2.На современном этапе объектом вещного права выступает индивидуально-определенная вещь, выраженная в физической форме; предоставляет возможность управомоченному лицу непосредственно воздействовать на данную вещь в установленных законом пределах и порядке, или ему не противоречащих;
3.Земельный участок как объект недвижимого имущества — это индивидуально-определенная часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, с расположенными на ней или без таковых водных объектов, многолетних насаждений, объектов капитального строительства. Нами предлагается признать, что древесно-кустарниковая растительность, водные объекты, объекты капитального строительства могут выступать не иначе как в качестве характеристик земельного участка, а не его элементов;
4.Отсутствие конкретного перечня территорий, которыми запрещено обладать земельными участками на праве собственности иностранным гражданам и лицам без гражданства, порождает споры о возможности переоформить иностранными субъектами земельные участки на право собственности. «Предоставление», продажа земельных участков иностранным участникам рынка недвижимости должна проходить под жестким контролем государства, в рамках усовершенствованного гражданского, земельного и иного специального законодательства. Предлагаем расширить перечень запрещенных для оформления на праве собственности иностранным гражданам и лицам без гражданства либо ограничить их в оформлении прав на земли Российской Федерации в свете тяжелой ситуации, связанной с терроризмом и террористическими актами как в России, так и других странах;
5.Принятый новый Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» в целях совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности породил массу вопросов, как среди теоретиков, так и практических работников, поскольку нормы, регулирующие вещные права на земельный участок претерпели весьма существенные изменения и вступают в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ;
6.Также, граждане и юридические лица не торопятся переоформлять права на земельные участки, ведь данная процедура переоформления права является дорогостоящей и длительной, целесообразным было бы на законодательном уровне предусмотреть уменьшение платы за государственную регистрацию и ужесточение административной ответственности управомоченных лиц с целью внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В виду отсутствия единой практики решений многих практических вопросов до настоящего времени проблемой остаются многочисленные вопросы, связанные с процессом установления ограничений использования земель общего пользования. Проанализировав изменение земельного законодательства, мы решили, что его целью является упрощение процедуры приобретения прав на земельные участки.
Для создания эффективного механизма обеспечения охраны земель и рационального использования их необходимо устранить пробелы в законодательстве об ответственности за земельные правонарушения и недостатков в его применении.
В завершении отметим, что проведенное изучение и анализ права собственности, безусловно, не исчерпывает всех вещно-земельных проблем, которые возникают в этом сложном и многогранном процессе существования и взаимодействия норм разных отраслей права, однако специфика данной темы и ее объем не позволили охватить все ее стороны в рамках настоящей выпускной квалификационной работы.
Список использованных источников
[Электронный ресурс]//URL: https://leaktrix.ru/diplomnaya/pravo-sobstvennosti-i-drugie-veschnyie-prava-na-zemlyu/
I. Нормативные правовые акты и официальные документы
1.Конституция Российской Федерации — Москва: Юрайт-Издат. — 2016. — 49с.
2.Гражданский Кодек Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.- Москва: Проспект. — 2016. — 192с.
3.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 14.11.2002, № 138-ФЗ — Москва: Проспект, КноРус. — 2015 -230с.
4.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997г. №122-ФЗ (с изм. и доп. от 22, 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1997. — №30. — С 5519.
5.О минимальном размере оплаты труда: федеральный закон от 19.06.00№82-ФЗ « (с изм. и доп. от 24 июня 2008г.) // Собрание законодательства РФ. — 2000. — №30. — С 3206.
6.Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219 (с изм. и доп. от 22 ноября 2006 г) // Собрание законодательства РФ. — 1998. — №8. — С 2957.
7.О государственном земельном кадастре: федер. закон от 2.01.2000 № 28- ФЗ утратил силу, в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
8.О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ. — Москва: Омега-Л, 2013. — 4017 с.
9.О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: федер. Закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ. — Москва: Омега-Л, 2015. — 63 с.
10.О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ. — Москва: Омега-Л, 2013. — 4017 с
11.Постановление Федерального Арбитражного суда Южного округа от 24.01.2005 № А82-231/ 2004.
12.Постановление ФАС Поволжского округа от 24.04.2003 № А06-1178У- 2102.
13.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.02 № А13-6702-13/ Справочная система консультант плюс. — Арбитраж: Северо-западный округ.
14.Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.03 № А64-2718/02-8 / Справочная система консультант плюс. — Арбитраж: Центральный округ.
15.О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001. № 137-ФЗ. — Москва: Омега-Л, 2010. — с. 224..Учебники, монографии, статьи, диссертации
16.Александрова, А. Становление и развитие института определения границ земельных участков / А. Александрова // Экологическое право. — 2007. — № 4. — С. 8-12
17.Аверьянова, Н. Н. Объекты земельных имущественных отношений / Н. Н. Аверьянова // Нотариус, 2015. — 25 с.
18.Алексеев С.С. «Гражданское право», учебник, / Алексеев С.С. // М.: Норма. — 2015. — С. 320-329.
19.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / Алексеев В.А. // «Волтерс Клувер» — 2015.- С. 510-512.
20. Боголюбов, С. А. Экологическое право: учебник для вузов / С. А. Боголюбов. — Москва: Норма, 2012. — 45 с.
21.Боголюбов, С. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства / С. Боголюбов // Журнал российского права. — 2014. — № 8. — С. 43.
22.Витрянский, В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе / В. Витрянский // Хозяйство и право. — 2003. — № 6. — С. 6.
23.Голиченков, А. К. Экологическое право России: словарь юридических терминов: учебное пособие для вузов / А. К. Голиченков. — Москва: Городец, 2008. — 3 с.
25.Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий«земля» и «земельный участок». / Е. И. Давыдова // Молодой ученый. — 2014. -№ 12. — С. 371.
26.Дзагоев, С. В. Гражданско-правовое регулирование приобретения права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: автореф. дис. канд. юрид наук: 05.02.22 / С. В. Дзагоев.- Владикавказ, 2008. — 6 с.
27.Евтихеев, И. И. Регулирование земельных отношений в городах / И. И. Евтихеев // Горки, 1929. -432 с.
28.Емелькина, И. А. Право собственности и другие вещные права: учеб. пособие / И. А. Емелькина. — Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2003. — С 103.
29.Иванов, А. А. Права на землю и иное недвижимое имущество. / А. А. Иванов // Журнал российского права. — 2007. — № 2. — С. 105-111.
30.Казанцев, В. Возрождение сервитутного права в России / В. Казанцев // Москва: Российская юстиция, 2015. — №5. С. 40-47.
31.Колов, А. Ю. Вещные права на земельный участок / А. Ю. Колов. — С. 81- 82.
32.Мисник, Н. Приведение гражданского и земельного законодательства / Н. Мисник // Экологическое право. — 2012. — № 7. — С. 60.
33. Омельченко, Е.А. Основы римского права./Е.А. Омельченко // Москва, 1994. — 161 с.
34.Перфилов, В. Ф. Геодезия: учебник для вузов / В. Ф. Перфилов, Р. Н. Скогорева, Н. В. Усова. — Москва, 2012. — 94 с.
35.Полынкова, Е. Г. Признание права частной собственности / Е. Г. Полынкова. — 2013. — № 3. — С. 60-61.
36.Зенин И.А. «Гражданское право», учебник / Зенин И.А. // М.: Юрайт. — 2015. — С. 231-240.
37.Дерюгина, Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: автореф. дис. канд. юрид. наук / Т.В. Дерюгина. — Волгоград, 2002. — 27 с.
38.Ковалева, Е. Надзор и контроль за использованием и охраной земель в Российской Федерации / Е. Ковалева // Журнал «Хозяйство и право». — 2015. -№ 3. С. 15.
39.Попов, М. В. Комментарий к ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» / М. В. Попов. — Москва, 2002. — С. 29.
40.Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Литовкин, Е. Суханов, В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. Москва: Статут, 2008. — С. 364.
41.Романова, Г. В. Содержание права собственности на земельные участки: автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Г. В. Романова. — Краснодар, 2009. — 11 с.
42.Савельев, В.А. Римское частное право (Проблемы истории и теории)./В.А. Савельев // Москва, 1995. — 22 с.
43.Савельев, В. А. Власть и собственность: юридические аспекты собственности в праве классического периода / В. А. Савельев // Древнее право.- 1996. — № 1. — С. 112.
44.Сергеев А.П., Толстой Ю.К. «Гражданское право», учебник, том 2, / Сергеев А.П. // М.: ТК Велби. — 2015. — С. 338.
45.Тихомиров, М. Ю. Собственность на землю в РФ. / М. Ю. Тихомиров // Право и экономика, документы, комментарии, практика. — 2008. — № 2. — С. 69.
46.Трифонов, А. С. Гражданско-правовой режим земель промышленности: автореф. дис. канд. юрид. наук: 05.02.22 / А. С. Трифонов. — Волгоград, 2006. — 3 с.
47.Тужилова-Орданская, Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: автореф. дис. д-ра юрид. наук:05.02.22 / Е. М. Тужилова-Орданская. — Москва, 2007. — 25 с.
48.Мозолин В.П. Гражданское право: / Мозолин В.П. // М. — Юристъ. — 2015. С. 436-439.
49.Пиляева В.В. Гражданское право России: Учебник. / Пиляева В.В. // М.: ТК Велби. — 2015. — С. 385.
50.Сергеев А.П., Толстой Ю.К. «Гражданское право», учебник, том 2, / Сергеев А.П. // М.: ТК Велби. — 2015. — С. 337-338.
51.Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. / Скловский К.И. // М., Статут. — 2015. — С. 45-52.
52.Суханова Е.А. Гражданское право. Том I. / Суханова Е.А. // М.:Волтерс Клувер. — 2014. — С 347-387.
53.Суханова Е.А. Гражданское право. Том II. Полутом 1, / Суханова Е.А. // М.: Волтерс Клувер. — 2015. — С. 519-531.
54.Суханова Е.А. Гражданское право. Том II. Полутом 2, / Суханова Е.А. // М.: Издательство БЕК. — 2015. — С. 445-447.
