Актуальность проблемы исследования.
Российская Федерация в начале 90-х годов XX-го столетия столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех отраслях своей жизни и деятельности.
В качестве основной отрасли должна была реформироваться экономика страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.
С момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., и заканчивая заменившими их четырьмя частями Гражданского кодекса РФ, современное гражданское законодательство России вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества, выделяя в гражданско-правовом поле объекты гражданских прав, важнейшими среди которых являются движимые и недвижимые вещи.
Хорошо известно, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика.
Поэтому неслучайно в современном Гражданском кодексе было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. Это связано, прежде всего, с тем, что недвижимость является одним из наиболее ценных объектов гражданских прав.
Именно поэтому гражданское законодательство выделяет недвижимость в отдельную категорию. Высокая ценность недвижимости является причиной того, что управление недвижимостью в любом, в том числе и Российском, государстве очень развито, а количество форм и методов управления максимально.
В соответствии с действующими сегодня нормами Гражданского кодекса РФ понятие недвижимости является формально-юридическим, а сама недвижимость и право на нее в их гражданско-правовом смысле возникают с момента государственной регистрации прав.
Таким образом, гражданско-правовые сделки могут осуществляться только с объектами недвижимости, права на которые возникли. Объекты, находящиеся в стадии строительства и построенные, но не зарегистрированные в установленном порядке, недвижимостью в смысле гражданского законодательства не признаются. Соответственно, до регистрации прав они не могут быть объектами оборота.
Риски на рынке недвижимости
... рисков. недвижимости. В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене, при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов, при управлении недвижимости; ... прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости ...
В этой связи актуальность дипломного проекта связана, во-первых, с чрезвычайно высокой значимостью недвижимости как объекта гражданских прав, во-вторых, с необходимостью изучения гражданско-правового регулирования прав на недвижимое имущество и, в-третьих, с необходимостью определения роли и места государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одной из главных составляющих гражданско-правового режима недвижимой вещи.
Степень научной разработанности темы исследования.
Вопросам изучения гражданско-правового режима недвижимого имущества посвящено достаточно много исследований российских ученых. В работах Жарикова Ю.Г., Завьялова А.А. значительное место отведено вопросам правового регулирования недвижимого имущества как объекта гражданских прав, тенденциям и перспективам в государственном управлении оборотом недвижимого имущества.
Общие вопросы гражданско-правового режима недвижимого имущества, вопросы права собственности, владения и распоряжения им, правила оформления и образцы документов, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимость анализируются в исследованиях Киндеевой Е.А., Кущенко В.В., Мамай В.И., Оглоблиной О.М. Сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотрены в исследованиях Кирсанова А.Р., Мананникова О.В., Скворцова Ю.А., Чефрановой Е.А.. Авторами особое внимание уделено проблемам определения классификации объектов недвижимого имущества для целей государственной регистрации, а также вопросов, связанных с государственным учетом объектов недвижимости: кадастровым учетом земельных участков и техническим учетом (инвентаризацией) зданий и сооружений, представлен анализ подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также характеристики различных видов сделок с недвижимостью, приводятся примеры из судебно-арбитражной практики.
Для достижения исследовательских целей значительный интерес представляют диссертационные работы Емельяновой Е.А. и Канчукоевой А.В., посвященные вопросам недвижимости как объекту права собственности и правовым проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Важный в теоретическом и практическом отношении материал, посвященный раскрытию вопросов гражданско-правового режима недвижимого имущества в свете последних изменений в гражданском законодательстве, содержится в диссертации Коротких О.А.
Актуальность исследования и степень ее научной разработанности позволяют определить объект и предмет дипломного проекта, а так же сформулировать главную цель исследования.
Объект исследования: гражданское право Российской Федерации.
Предмет исследования: недвижимое имущество как объект гражданского права Российской Федерации.
Цель исследования: охарактеризовать особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Задачи исследования:
1. Дать характеристику недвижимого имущества в соответствии с гражданским правом Российской Федерации;
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
... государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для участников гражданского оборота; выявить специфические особенности регистрации отдельных прав и сделок с недвижимостью, обусловленные характером объектов недвижимости, а также выработать рекомендации по совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ...
2. Проанализировать специфику правового режима недвижимого имущества;
3. Охарактеризовать порядок и условия совершения сделок с недвижимым имуществом и особенности государственной регистрации прав на недвижимость.
Теоретическая и эмпирическая база исследования.
Теоретическую основу исследования основу исследования составляют труды отечественных ученых, общетеоретическая и специальная литература, связанная с объектом и предметом исследования.
Эмпирическую базу исследования составляют официальные законодательные документы, связанные с гражданско-правовым обеспечением права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с недвижимостью, принятые в Российской Федерации.
Методы исследования.
Для решения поставленных в исследовании задач использовался комплекс взаимосвязанных методов:
1. Анализ материалов, связанный с гражданско-правовым режимом недвижимого имущества;
2. Сравнительный метод, позволивший выявить основные тенденции в изменении законодательства Российской Федерации по обеспечению функционирования гражданско-правового законодательства в отношении недвижимости как объекта гражданских прав.
Дипломный проект состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и 5-ти приложений.
1. Характеристика недвижимого имущества по гражданскому законодательству Российской Федерации
1.1 Недвижимое имущество как объект гражданских прав
Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) посвящает объектам гражданских прав специальный подраздел, состоящий из трех глав:
- «Общие положения»;
- «Ценные бумаги»;
- «Нематериальные блага и их защита».
В научной литературе под объектами гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правоотношения.
К объектам гражданских прав относятся:
- вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права;
- работы и услуги;
- информация;
- результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность);
- нематериальные блага (ст. 128 ГК РФ).
Статья 128 ГК РФ закрепляет услуги в качестве объекта гражданских прав, т. е., работы и услуги составляют самостоятельную группу объектов гражданских прав. По общему правилу услуга не имеет вещественного результата и этим кардинально отличается от другого объекта гражданских прав — работы.
Объектами гражданских прав признаются и обязательственные имущественные права или, имущественные права, имеющие не вещный характер. Самостоятельную группу объектов гражданских прав составляют исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.).
К результатам интеллектуальной деятельности относятся объекты авторского права, произведения науки, литературы и искусства, являющиеся результатом творческой деятельности.
Право собственности и иные вещные права на земельные участки
... права собственности на земельные участки; сравнить понятия «земля» и «земельные участки»; исследовать правовой режим земельных участков; определить сущность и разграничение употребляемых в законодательстве и науке гражданского права понятий, используемых для обозначения объектов права собственности и иных вещных прав на ...
Объектами смежных прав являются фонограммы исполнений, постановок, передач организаций эфирного или кабельного вещания. К числу объектов гражданских прав относятся и такие результаты интеллектуальной деятельности, охраняемые патентным законодательством, как изобретения, полезные модели и промышленные образцы.
К нематериальным благам как объектам гражданских прав относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права.
Среди объектов гражданских прав особое место занимают вещи — материальные объекты внешнего мира, имеющие стоимостную оценку. Вещь в юридическом понимании — это совсем не то же самое, что в обыденном сознании ассоциируется с этим понятием. Вещами в гражданско-правовом смысле признаются не только предметы, но и деньги, ценные бумаги, а также такие сложные комплексы, как промышленные сооружения, железные дороги, трубопроводы и т. п.
Вещи подразделяются на делимые и неделимые. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст. 133 ГК РФ).
Невозможен раздел в натуре, например, однокомнатной квартиры. Пленум Верховного Суда РФ в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г., №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 №1, от 25.10.1996 №10, от 06.02.2007 №8) разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Вещи подразделяются на простые и сложные. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
К числу сложных вещей относится имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).
Вещи подразделяются на главные и принадлежности. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
Индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками может рассматриваться в качестве главной вещи и принадлежности.
Вещи делятся на потребляемые и не потребляемые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками.
Наиболее важным является деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ).
Недвижимость традиционно является одним из самых ценных экономических объектов.
Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, определяющие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.
Объекты промышленной собственности
... на 80%. При внесении в качестве вклада в уставной капитал стоимости права на объект промышленной собственности обеспечивается возможность учредителя не платить денег в процессе оплаты этого вклада. ... не дают каких-либо исключительных прав на собственность и на использование научных открытий. В нашей стране ранее действовавшие Основы гражданского законодательства содержали специальные разделы о ...
В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие «недвижимость». ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Так, в ст. 21 было закреплено: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью.
Понятие недвижимости после достаточно длительного формального отсутствия вернулось в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. Впервые этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР.
В период господства командно-административной системы недвижимость была в основном объектом государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).
Это было обусловлено тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности гражданина можно было иметь только один дом. Соответственно, оборота недвижимости не было и поэтому не было необходимости вводить само понятие.
Хотя советское гражданское право не давало легального понятия недвижимости, в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Даже при отсутствии права собственности на земельные участки для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» были теми заменителями термина «недвижимость», которыми приходилось оперировать.
После распада СССР развитие рынка недвижимости в РФ в течение длительного времени тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стала часть первая Гражданского кодекса РФ, который дал общую характеристику недвижимости. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для дореволюционного российского права критерий физических, природных свойств вещи, или, другими словами, критерий прочности связи с землей. Кроме того, ГК РФ указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
( ) «Оценка недвижимого имущества». «Оценка стоимости недвижимого ...
... оценке стоимости недвижимого имущества, поэтому с возрастающей потребностью в оценке с каждым годом данная тема требует совершенствования в её изучении. Цель работы – анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки недвижимости ... на себя обязательств по установлению прав собственности на недвижимость. 6. Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов зданий ...
Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего надо было принять специальное законодательство. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других правовых актов, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью, а правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы достаточно четко и определенно.
Таким образом, действующее гражданское законодательство не только производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дает легальное определение недвижимого имущества и детально регулирует его оборот. В целом, нормативные акты, принятые в период с 1990 г. по настоящее время, обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас абсолютно уверенно можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.
1.2 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества
Гражданский кодекс РФ (ст. 130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:
- прочная связь с землей (недвижимость по природе);
- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
- прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).
Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:
- а) индивидуальную определенность — объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
- б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
- в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).
Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».
Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК — в конечном итоге понятия юридические».
Техническая экспертиза объектов недвижимости
... документация, договоры на производство строительных или ремонтных работ, документы подтверждающие право собственности на этот вид недвижимости. Техническая строительная экспертиза в Новосибирске может проводиться государственным судебно-экспертным учреждением, негосударственной ...
Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.
Иную позицию высказывает Витрянский В.В.
По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.
Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь — понятие фактическое, а не юридическое». В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п., до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».
Некоторые авторы (Гришаев С.П., Эрделевский А.М.) к признакам недвижимости так же относят:
- отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
- в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.
Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве.
Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.
Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:
1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);
2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);
3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).
К первой группе — недвижимость «по природе» относятся:
Сущность, основные характеристики и классификации объектов недвижимости
... перемещения невозможна. Классификация объектов недвижимости: Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. недвижимый имущество жилой ...
1) участки земли;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты.
Вторая группа объектов недвижимости — объекты прочно связанные с землей:
1) здания;
2) сооружения;
3) леса;
4) многолетние насаждения;
5) нежилые и жилые помещения;
6) объекты незавершенного строительства;
7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Третья группа — объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:
1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;
2) космические объекты;
3) общее имущество многоквартирного дома;
4) предприятия как имущественные комплексы.
Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.
1.3 Приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество
Право — один из видов регуляторов общественных отношений. Гражданское право в соответствии со ст. 2 ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.
Право собственности — наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества. Гражданским законодательством определены ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ), которые связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежащие государственной регистрации (сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование), а так же и ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений — юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:
- владение;
- пользование;
- распоряжение.
Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.
Правомочие пользования — это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.
Правомочие распоряжения — это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).
Для возникновения права собственности на недвижимое имущество, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно их принято делить на первоначальные и производные:
Арест и взыскание имущества должника
... регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) о признании незаконным его решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя ... ходе выпускной квалификационной работы следующих задач: определение понятия обращения взыскания на имущество должника; определение понятия и видов имущества; проанализировать арест имущества должника как меры ...
- первоначальные — не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
- производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.
К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
- приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости, на который ранее не существовало ничьих прав);
- приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
- вследствие истечения срока приобретательной давности;
- при выполнении определенных условий — на самовольную постройку.
К производным же способам приобретения отнесены:
- приобретение права собственности по договору;
- приобретение права собственности в порядке наследования;
- приватизация;
- приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации.
Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствии со статьей 236 ГК РФ. В последнем случае такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.
Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), на что закон указывает дополнительно.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В этих целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе самовольно построенного объекта и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия. Однако при соблюдении установленных законом условий право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке, либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.
Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка — с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.
Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы, как своим собственным, данным имуществом в течение пятнадцати лет. Важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определения срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК РФ. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
В то же время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационному иску либо по иску владельца, не являющегося собственником.
По производному основанию, наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору.
Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом, и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости, форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст. 550 ГК РФ).
При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ).
В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей, решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица, передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК РФ).
Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность — договор приватизации (ст. 217 ГК РФ), также следует относить к производному виду оснований приобретения права собственности.
Основания прекращения права собственности на недвижимое имущество могут быть разделены на происходящие по воле собственника и помимо его воли, т. е., принудительно.
Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам купли-продажи), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).
Отказ от права собственности — новое для нашего законодательства основание прекращения права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Принудительное прекращения права собственности на недвижимое имущество не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
4) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
5) конфискация (статья 243 ГК РФ);
— При принудительном обращении взыскания на недвижимое имущество собственника по его обязательствам законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по этому основанию осуществляется общем случае в судебном порядке (если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором), и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса.
В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.
Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось недвижимое имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Статьей 32 ЖК РФ предусматриваются меры по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков.
Реквизиция как основание прекращения права собственности на недвижимое имущество — это возмездное изъятие такого имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст. 242 ГК РФ).
В случаях, прямо предусмотренных законом, недвижимое имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда или в административном порядке, в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация).
Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.
Исходя из этого, получаем:
1. Современное гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость традиционно является одним из самых ценных объектов гражданских прав;
2. Недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости ГК РФ относит так же и движимые объекты, которые признаются в качестве недвижимости законом;
3. Право собственности на недвижимое имущество возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
- приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости;
- приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
- вследствие истечения срока приобретательной давности;
- при выполнении определенных условий — на самовольную постройку.
К производным же способам приобретения относится:
- приобретение права собственности по договору;
- приобретение права собственности в порядке наследования;
- приватизация;
— приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.
2. Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества
2.1 Специфика правового регулирования в отношении недвижимого имущества
Понятие «правовой режим», является одной из важнейших категорий в юридической науке. Его можно определить как порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, что и создает особую направленность регулирования. Термин «правовой режим» может использоваться как сокращенное обозначение понятия «юридический режим правового регулирования».
В качестве юридических оснований правовых режимов рассматриваются способы и типы правового регулирования и соответственно выделяются:
- правовой режим общего дозволительного профиля, построенный на диспозитивных началах;
- правовой режим разрешительного профиля, построенный на императивных началах;
- юридические режимы, основанные на позитивных обязательствах;
- режим исключения как технико-юридический прием, с помощью которого устанавливаются изъятия из общего правила.
Правовые режимы подразделяются на первичные (общие) и вторичные (представляющие собой модификацию первичных режимов за счет определенных специфических моментов).
Хотя большинство правовых режимов, складывающихся внутри отраслей (основных и комплексных), по своим исходным началам являются либо общего дозволительного, либо разрешительного профиля, в целом тот или иной правовой режим нередко включает на последующих слоях или по отношению к другим субъектам элементы, построенные на ином типе регулирования.
При регулировании отношений по поводу недвижимости, правовой режим выражает сочетание обоих типов регулирования плюс системы позитивных обязываний. В этом своеобразном, противоречивом сочетании типов правового регулирования (когда, например, поведение первого субъекта подчиняется одному порядку, а поведение второго, причем в сочетании — другому) и состоит существенная особенность правовых режимов, способных обеспечивать многогранное, комплексное воздействие на общественные отношения (деятельность).
Можно также выделить юридические режимы правового регулирования, соответствующие системе права и принципам правового регулирования (частноправовые и публично-правовые, отраслевые, специальные режимы отраслей и институциональные).
Исходя из вышеизложенного, правовой режим недвижимости следует относить к специальному институциональному режиму, представляющему собой комплексную модификацию частноправового и публично-правовою режимов, обладающему определенными особенностями совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество.
Важностью недвижимого имущества, как для его владельцев, так и для государства, обусловлена выработка и становление в российской правовой системе специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью.
Так, многие объекты недвижимости могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и тем самым быть изъяты из гражданского оборота, что связано с особой значимостью этих объектов для экономики и экологии государства (например, леса и обособленные водные объекты, правовой статус которых регулируется положениями Лесного и Водного кодексов РФ).
В этой связи, значительная часть правового регулирования недвижимости посвящена специальным правилам совершения сделок с объектами недвижимого имущества.
В целом, особенность специального правового режима недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:
1) Право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав (ст. 131 ГК РФ).
2) Вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в органах технического учёта (ст. 219 ГК РФ), либо с момента перехода права собственности на него покупателю (ст. 551 ГК РФ).
3) Для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (то есть регистрируется сама сделка, в отличие от регистрации права).
4) Установлен особый порядок:
- приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ);
- обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ);
- распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию (ст. 295 ГКРФ).
5) Специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение:
- по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст. 273,653 ГК РФ);
- залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст.
340 ГК РФ);
— при продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653 ГК РФ).
6) Специальные правила Гражданского кодекса предъявляют повышенные требования к форме и содержанию договоров, предметом которых выступает недвижимое имущество. Эти договоры под страхом недействительности должны быть совершены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560, 651, 658).
В то время как в силу принципа свободы договора по общему правилу цена не является существенным условием договора, в договорах по поводу недвижимости цена является существенным условием (ст. 555, 654, 743 ГК).
7) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
8) Контроль над законностью сделок с недвижимостью осуществляет единая система учреждений, ответственных за регистрацию прав.
В целом, можно сказать, что основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок.
2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Определение государственной регистрации дано Федеральным законом от 21 июля 1997 г., №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Введение такой системы преследует несколько целей:
- придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;
- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правоустанавливающее значение.
Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе. Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).
Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.
Основные принципы осуществления регистрационной деятельности могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только государственной регистрации.
К общим принципам можно отнести:
1. Принцип законности;
2. Принцип гласности и публичности;
3. Принцип диспозитивности;
4. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
К специальным принципам относятся:
1. Процессуальный формализм;
2. Принцип единства;
3. Принцип преемственности;
4. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав;
5. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП;
6. Принцип двойной регистрации.
Принцип законности является основой построения и деятельности регистрации. В качестве основных элементов законности можно выделить:
1. Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и нормативных актов РФ;
2. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства;
