Основные понятия недвижимости

метки: Недвижимость, Право, Объект, Собственность, Регистрация, Сделка, Имущество, Недвижимый

Основные понятия и определения экономики недвижимости

1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Земля, земля, дома, фабрики, фабрики, магазины признавались недвижимостью. Сектор недвижимости также включал полезные ископаемые, найденные в земле, и различные сооружения, как лежащие над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

недвижимое имущество, недвижимость

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

Таблица 1.1 Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: 1.земельные участки 2.здания и сооружения 3.инвентарь и оборудование 4.сырье и продукцию 5.требования и долги 6.права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги 7.нематериальные активы 8.информацию 9.другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, леса; многолетние насаждения; здания; сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Предметы, не относящиеся к недвижимому имуществу, включая деньги и ценные бумаги, считаются движимыми активами.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым .

Делимое — это свойство, которое можно разделить на действия, не нарушая его сущности, и каждое его действие после разделения представляет собой неподвижное целое. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

неотделимые части

принадлежностями.

обременения

Сервитут –, Кадастровый номер

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости

Существенной особенностью свойств является использование по назначению или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция

Экономическая концепция

На юридическом уровне

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на собственность вступает в конфликт с общественными интересами, она перестает подпадать под юрисдикцию частного права.

Социальная роль

Традиционно недвижимость в России делится на 3 группы: жилой фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилой фонд: совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, прочие жилые помещения в других зданиях, пригодных для жизни.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

Нежилой фонд включает здания, сооружения и другие объекты или их части, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по своему функциональному назначению под офис, торговлю, склад и производство.

Базовая собственность — это земля, на которой проживают все люди, главный фактор в любой сфере деятельности, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

• Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
• Коммерческая недвижимость: гостиницы, офисы, магазины, рестораны, пункты обслуживания.
• Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
• Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
• Особые свойства: школы, церкви, монастыри, больницы, детские сады, дома престарелых, правительственные и административные здания.

По целям владения

• для ведения бизнеса;
• для проживания владельца;
• в качестве инвестиций;
• в качестве товарных запасов и НЗП;
• для освоения и развития;
• для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

• специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции;
• музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

• введенные в эксплуатацию;
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

• не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Сектор недвижимости может приносить доход и является довольно привлекательной сферой для инвестиций. Формы дохода от недвижимости:

1)будущие периодические потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

1.2. Правовые основы недвижимости .

1.2.1. Право собственности

Право собственности и иные имущественные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или регистрация отдельных видов недвижимости.

Право собственности — это совокупность правовых норм, которые обеспечивают и защищают право собственности на материальные ценности определенному лицу.

Право собственности состоит из трех прав:

• ·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
• ·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
• ·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

• частные лица (юридические и физические);
• государство;
• местное управление (муниципальные образования).

  1.2.2.

Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Целью любой сделки является приобретение собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

По данной сделке заключается письменный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с этим соглашением продавец соглашается передать право собственности в собственность покупателя, а покупатель соглашается принять этот товар и заплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена

В этой сделке каждая сторона соглашается передать один предмет в собственность другой стороны в обмен на другой. В этом случае права собственности на объекты недвижимости переходят к сторонам одновременно, при обеих передачах недвижимости.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная – выплачивается бессрочно;
• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

В случае сдачи объекта в аренду арендодатель обязуется предоставить арендатору арендуемое имущество во владение и во временное пользование. Передача имущества другому владельцу не влечет прекращения аренды, если арендатор этого не хочет. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью

В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав — самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей справки, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная запись. Сама процедура регистрации сводится к регистрации информации о правах на каждое имущество и его параметрах в Едином государственном реестре.

Литература

[Электронный ресурс]//URL: https://leaktrix.ru/kontrolnaya/temyia-po-nedvijimosti/

1. «Экономика недвижимости». Учебное пособие (под ред. Реси­на В.И.), М., «Дело», 1999 г.

2.«Экономика недвижимости».Учебное пособие.Ростов н/Д: Феникс,2002 г.

3.«Операции с недвижимостью : купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение». Серия «Закон и общество». Ростов н/Д: Феникс, 2002 г.

4. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. «Экономика недви­жимости». Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А., СПб.: СПбГИЭА, 1999