Все современные государства имеют это полномочие в той или иной форме. Но независимо от названия (возможны варианты «принудительный выкуп», «экспроприация», «изъятие земельного участка», или «резервирование земель для государственных или муниципальных нужд») и формы реализаций процедура отчуждения имеет общую структуру (рис. 1).
На этапе планирования необходимо определить возможные варианты расположения земельного участка, необходимого для удовлетворения общественных потребностей, с привлечением всех заинтересованных лиц. Определить точное местоположение и площадь земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению.
После выбора месторасположения участка необходимо обнародовать сообщения с целью информирования землевладельцев и землепользователей, о намерении правительства принудительно изъять их участки. Сообщение очерчивает цель принудительного отчуждения, процедуру, важные даты, процессуальные права заинтересованных лиц.
Оценка и представление требований предусматривает подачу землевладельцами и землепользователями своих требований о компенсации. Осуществляется оценка земли органом (учреждением), который отчуждает землю, или другим правительственным органом. Орган (учреждение), который отчуждает землю, рассматривает требования и предлагает сумму, которую эта организация считает должной компенсацией.
В случае достижения согласия по условиям отчуждения правительство выплачивает пострадавшим компенсацию или предоставляет им иные земельные участки, после чего оно вступает в права собственности на участки и начинает непосредственное владение участками, отчужденными для заявленной цели.
Если согласие между землевладельцем и правительство не найдено, они имеют возможность обжаловать принудительное отчуждение, в том числе решения об отчуждении, процедуру отчуждения и сумму предложенной компенсации.
Реституция создает возможность для возвращения на земельные участки, которые были принудительно отчуждены, бывших владельцев (пользователей), когда потребность в таких участках отпала.
Пробелы в законодательстве, неурегулированность в нем некоторых вопросов приводит к возникновению большого количества проблем при реализации процедуры отчуждения. Наиболее распространенными проблемами являются:
Наследование земельных участков
... данной работы является исследование особенностей наследования земли. Соответственно, поставлены следующие задачи: раскрыть понятие земли и земельного участка; охарактеризовать специфику оборотоспособности земельных участков; изучить особенности правового регулирования наследования земельных участков; рассмотреть особенности раздела земельного участка при наследовании. 1. Земельный участок: ...
Таким образом, можно отметить, что эффективное и справедливое принудительное отчуждение не может существовать без добросовестного управления и верховенства права.
3.2 Обзор законодательной базы, которая регулирует вопрос отчуждения земли.
Право государства на принудительное изъятие земельного участка обязательно должно быть закреплено в законодательных актах. Законодательство всех стран можно разделить на 2 вида: такие, где условия принудительного отчуждения определены общими чертами и другие, где существует детальное законодательство.
Конституции многих стран предусматривают одновременно защиту права частной собственности и полномочия государства отчуждать земельные участки без добровольного согласия владельца. Конституционно-правовые рамки, которые в общем виде определяют условия принудительного отчуждения, в основном уделяют внимание принципам и просто предусматривают принудительное отчуждение как единственное исключение из режима нерушимости права частной собственности. Такие конституции оставляют детализацию института принудительного отчуждения другим актам законодательства, а в некоторых случаях — толкованию судов (США, Руанда).
Конституции зарубежных государств подробно определяющих функционирование механизмов, с помощью которых правительство может принудительно отчуждать землю. Обычно такие конституции предусматривают перечень целей, для которых может быть принудительно отчуждена земля (Гана, Чили).
Большинство стран дополняют конституционные рамочные нормы, независимо от степени их детализации, специальными законами и постановлениями о принудительном отчуждении. Национальные или региональные законы обычно содержат детальное описание целей (потребностей), для которых может применяться принудительное отчуждение, определяют уполномоченные и должностных лиц, имеющих полномочия принудительного отчуждения земли, процедуры, методы определения компенсации, права пострадавших владельцев (пользователей, жителей), способ обжалования действий должностных лиц. Акты, принятые во исполнение этих законов, могут иметь большое значение, поскольку они содержат инструкции относительно того, каким образом уполномоченные должны действовать на протяжении каждой фазы процесса принудительного отчуждения.
Принудительное отчуждение частично урегулировано гражданско-правовыми законами (о праве собственности) и частично — административно-правовыми (в части определения властных полномочий и процедур).
Принципы административного судопроизводства и добросовестного управления часто требуют, чтобы осуществление таких полномочий, имеют двойственную природу, было связано правовыми нормами, предусматривающими право заслушанным, право обжалования, возможность судебного контроля [ 2 ].
В Украине понятие отчуждения земельных участков по мотивам общественной необходимости регулируется Конституцией, Гражданским[ 3 ] и Земельным [4 ] Кодексами и Законом Украины Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости
[5 ] (далее ЗУ« Об отчуждении ») ).
Предмет и метод земельного права
... с гражданскими земельным отношениям; по методу -- когда земельные отношения регулируются в административно-правовом порядке и к ним невозможно применение норм гражданского законодательства. 1.2 Система земельного права и земельного законодательства Земельное право занимает ...
Само понятие отчуждения раскрывается в статье 140, главы 22 Земельного Кодекса Украины, как одно из оснований прекращения права на землю. Таким образом, Земельный кодекс является документом, которых дает определение отчуждения, разделяет его на виды, определяет полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в этом вопросе и дает основные характеристики этого понятия. Данные вопросы изложены в статьях 146, 147, 149-151.
Кроме Земельного Кодекса к законодательной базы, регулирующей порядок отчуждения земельных участком, относится Закон Украины «Об отчуждении»), принятый в 2009 году. Данный документ более полно и подробно, чем Земельный Кодекс, рассматривает процедуру отчуждения и является основным документов при принятии решений связанных с выкупом или изъятием [ 3 ].
Законодательство всех стран по отношению к рассматриваемому вопросу должно соответствовать принципам защиты и обеспечения прав человека.
Можно сделать вывод, что, несмотря на наличие различий в национальном законодательстве не лишним был бы соответствующий международный кодекс по регулированию общих вопросов процедуры изъятия, методов оценки размеров компенсации, который бы мог гармонизировать отдельные критические аспекты практики с целью глобализации стандартов.
3.3 Иностранный опыт регулирования вопроса отчуждения земель
Как отмечалось ранее общие принципы отчуждения земельных участков для общественных нужд походят для всех стран и их законодательства, но также существуют принципиальные разногласия, которые могут как улучшать, так и ухудшать процедуру изъятия земельных участков.
Не только название процедуры может отличаться, могут отличаться и название целей для извлечения, однако, смысл процедуры остается идентичным, так в Испании изъятие земельного участка возможно, только если того требуют «общественная целесообразность или социальные интересы», в Швеции — «важные общественные интересы», в Италии — «общие интересы», в Португалии — «общественные интересы», в США — в «общественно-полезных целях».
В Швеции существует трехступенчатый тест на определение соответствия критериям «общественных интересов». Он заключается в том, что (1) выгоды экспроприации должны преобладать расходы на нее, (2) ценность нового использования земли должен быть выше ценность текущего использования и (3) цель экспроприации должна быть важной. Также обязательным условием является то, что приобретателю необходимо определенное, конкретный участок, продавец которой находится, [таким образом], в монопольном положении. Такой подход упрощает процедуру и уменьшает возможности для произвольного трактовки целей изъятия.
Одной из стран, в которой вопрос изъятия считается наиболее урегулированным, является Германия. Там экспроприация предполагается или на федеральном уровне (регулируется Строительным кодексом), или на земельном уровне, например, для строительства дорог или защиты памятников. Конституция требует, чтобы экспроприация осуществлялась исключительно в случаях, когда ее требует «общее благополучие». Правило об «общем благополучии» предусматривает, что экспроприация осуществляется в случаях, когда цель экспроприации прямо предусмотрена законом, определяющим вид и размеры возмещения (компенсации), и только в тех случаях, когда отсутствуют все другие возможности достижения цели с меньшей степенью вмешательства в частную жизни.
Земельный участок как объект земельных отношений
... порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют ... понимание объекта земельных правоотношений, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда выступают ... отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если ее размер превышает предельные нормы, особый порядок надела земельного участка ...
В общем смысле органом, уполномоченным на изъятие, является правительство, но во многих странах эти полномочия переданы другим учреждениям. Так в Новой Зеландии органом, уполномоченным осуществлять принудительный выкуп, является Земельно-информационная служба Новой Зеландии, которая также привлекает к процессу аккредитованных частных подрядчиков. В большинстве случаев согласие [на выкуп] достигается путем переговоров.
В Австралии принудительный выкуп земель санкционируется Конституции Содружества и регламентированный законодательством штатов. Правительственный Земельный Мониторинг играет фундаментальную роль в обеспечении подотчетности и прозрачности сделок с землей в целом и принудительного выкупа частности. Этот независимый надзорный орган выпускает рекомендации (указания) под названием «Политика и Инструкции по Покупки, принудительного Выкупа и Продажи Земель», которые являются обязательными нормами для всех сделок с недвижимостью, заключаемых государственными агентствами. Такая практика считается одной из самых удачных.
В Швеции применяют два метода: экспроприация, осуществляемая Земельным судом или экспроприация, осуществляемая для специальных целей кадастровым землеустроителем средствами землеустройства. Но в обоих случаях разрешение на отчуждение предоставляет правительство.
Многие страны, желая отойти от процедуры принудительного отчуждения земельного участка, внедряют другие инструменты приобретения права собственности на земельные участки граждан. Так в Турции существует такое понятие как добровольной продаже. Такая процедура обычно применяется, когда землевладелец желает получить от местных властей разрешение на строительство, но его участок не соответствует требованиям зонирования (например, требованиям минимальной длины и ширины).
В таких случаях землевладелец обязан найти альтернативное решение для обеспечения соответствия требованиям зонирования. Базовый принцип для решения таких ситуаций — перенос границ земельного участка в соответствии с требованиями планов зонирования. Существуют следующие варианты: обмен частями участков, упорядочения земель, разделение и объединение участков. В Эстонии такой инструмент как принудительное отчуждение есть почти неприемлемым, который всегда стараются заменить заключением обычного гражданского контракта купли-продажи на добровольных началах, и применяют только в исключительных случаях.
В Финляндии используют практику принудительного приобретения «части участка, которой не хватает». Эта процедура направлена на обеспечение реализации детальных планов землепользования для целей застройки в тех случаях, когда реальных разделе недвижимости и собственности не соответствует плану. Финские традиции экспроприации предоставляют лицам, которые не являются публичными органами власти, право принудительной покупки доли земельного участка (находящегося в общей собственности) или части земельного участка («части, не хватает»).
Во всех случаях экспроприации требования по «общественной потребности» и «полной компенсации» должны выполняться [ 7 ].
В ходе работы были собраны материалы по теме исследования, отражающие опыт различных стран. По объему и полноте собранной информации для исследования были выбраны 6 стран, такие как Украина, Россия, Беларусь, Польша, Германия и Англия
Оценка жилой недвижимости
... дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы. 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости 1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости ... имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и ... (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные ...
Для анализа процедуры осуществления изъятия в ходе работы выделен ряд ключевых критериев, по которым выполняется анализ и сравнение опыта исследуемых стран :
- Законодательство об изъятии:
— общие законодательные нормы;
— специальные законы.
- Процедура изъятия
— централизованная;
— децентрализованная.
- Орган, инициирующий изъятие:
— орган государственной власти, муниципалитет;
— специально уполномоченный орган .
- Основание для инициирования процедуры изъятия
— решение органов государственной власти;
— утвержденная схема развития территорий (генплан).
- Сроки изъятия
— Ограниченные;
— Неограниченные.
Как отмечалось ранее, наиболее проблемным является вопрос определения компенсации за изымаемый участок, поэтому особое внимание в работе уделено именно исследованию методов расчета компенсации.
Процесс выбора наиболее эффективной методики расчета компенсации рассматривается в работе как многокритериальная задача, которую целесообразно решать с помощью метода построения иерархий [ 8 ].
Как и для общей процедуры изъятия, так и для процесса определения компенсации выделен ряд ключевых критериев, по которым выполняется анализ и сравнение опыта рассматриваемых стран:
- Виды возможной компенсации:
— денежная;
— в натуральном выражении.
- База для расчета компенсации
1) экспертная оценка:
— рыночная стоимость;
— не рыночные виды стоимости;
2)нормативная оценка.
- Надбавки:
— упущенная выгода;
— моральный ущерб;
— дробление участка.
Далее, на основании полученных данных о методиках расчета в разных странах, выполняется построение иерархий (рис.2).
К критериям оценки относятся подходы к оценки, которые обозначены через заглавные буквы (рыночная — Р, нерыночная стоимость — Н, и так далее, У, М, Д)
Каждому критерию присваивается вес в зависимости от использования того или иного критерия в исследуемой стране. Веса обозначены через первые буквы стран с индексом, обозначающим критерий, т.е для Украины вес рыночной стоимости будет У Р , нерыночной стоимости — УН і так далі, УУ , УМ , УД .
Общая оценка эффективности методов оценки компенсации в Украине будет рассчитана по формуле:
Украина = У Р Р + УН Н+ УУ У + УМ М + УД Д
Аналогично формула будет выглядеть и для других стран.
На основании полученной общей оценки каждой страны можно будет сделать вывод, о наиболее эффективном подходе к расчету компенсации.
