Земельно-имущественные отношения

Реферат

Маркетинговые исследования

рынка недвижимости подразумевают систематический сбор, обработку и анализ данных по тем аспектам маркетинговой деятельности, в рамках которых следует принять те или иные решения, а также анализ компонентов внешней среды, которые оказывают воздействие на маркетинговую деятельность фирмы.

Актуальность данной темы заключается в том, что главное внимание в маркетинговых исследованиях надо уделить рыночным аспектам: оценке состояния и тенденций (конъюнктуры) развития рынка недвижимости, рассмотреть конъюнктура рынка; характеристике емкости рынка; сегментации рынка; состоянию конкуренции и барьерам рынка; рыночным возможностям и рискам.

1. Маркетинговые исследования

1.1 Факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости

Строящееся жилье привлекает более низкими, чем на вторичном, ценами, хорошим качеством, удобными планировками.

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

1.Платежеспособность населения.

2.Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;

3.Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков.

4.Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей — сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов — процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.

5.Доступность и условия финансирования.

К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:

1.Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;

2.Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.

1.2 Классификация объектов недвижимости по различным основаниям

Таблица №1

Маркетинговый подход

На основании градостроительных ориентиров

В зависимости от материала наружных стен здания

В зависимости от продолжительности и характера использования

Жилье высокой степени комфортности (элитное).

«Сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

Дома с кирпичными стенами

Первичное — место постоянного проживания

Жилье повышенной комфортности

Дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Панельные стены

Вторичное-загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

Типовое жилье (эконом-класс).

Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

Монолитные стены

Третичное — предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).

Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Деревянные и смешанного типа.

2. Правовое регулирование оценочной деятельности и изменения в Федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред.

Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

(часть третья введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом).

Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Наименование показателей

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

Местоположение объекта

Ленинградская область

Ленинградская область, ул. Сантьяго-де-Куба 9 этаж(последний)

Ленинградская область,ул. Композиторов, 2 этаж(10 этажного дома)

Ленинградская область, Северный проспект, 5 этаж(14 этажного панельного дома)

Ленинградская область, Проспект художников, 3этаж(19 этажного панельного дома)

Ленинградская область, Проспект художников, 6этаж(9 этажного кирпичного дома)

Назначение

квартира

квартира

квартира

квартира

квартира

Цена продажи, руб.

150000000

150000000

90000000

160000000

160000000

Общая площадь объекта, кв.м.

43

52

47

56

47

Продана(месяцев назад)

1 месяц

2,5 месяца

2 недели

3 месяца

1,5 месяца

Цена

42 580

60000

45000

47200

62800

Дополнительная информация

двух комнатная квартира; санузел раздельный; имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей; ближайший продовольственный магазин находится в 2остановках; до метро Пр. Просвещения» 5 остановок; имеется домофон; лифт.

двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская панельная связь; лифт; придомная территория огорожена заборам; до ближайшего магазина 20 мин. Пешком; все окна квартиры выходят на улицу; до станции метро «Озерки» 4 остановки;

двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лоджии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро «Пр. Просвещения»;

двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом творчества; до станции метро «Озерки» 4 остановки на автобусе; имеется сигнализация; застекленная лоджия.

двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на пересечение улиц, дом окружен жилыми зданиями, что создает впечатление его закрытости; имеется кладовка; лоджия застеклена; до станции метро «Пр. Просвещения»3остановкина автобусе или трамвае; до ближайшего производственного магазина 5 мин.ходъбы; во дворе площадка для автомобилей.

двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздальскоеозера; остальные окна выходят во двор; имеется кладовка; до станции метро «Пр. Просвещения» 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация.

Наименование показателей

Oбъект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

1.Цена 1м2 объекта аналога до кор.в руб.

990

1154

968

843

1336

2.Обстоятельства сделки

открытый рынок

открытый рынок

открытый рынок

открытый рынок

открытый рынок

3.Условия финансирования

наличными

ипотечный кредит

наличными

оформлена закладная

ипотечный кредит

4.Корректировка в %

0

5

0

5

5

5.Цена 1кв.м объекта аналога до кор. в руб

990

1212

968

885

1403

6.Продажа или предложение

предложение

предложение

предложение

предложение

предложение

7.Корректировка в %

-7

-7

-7

-7

-7

8.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

921

1127

900

823

1305

9.Дата продажи

1 месяц

2,5 месяца

2 недели

3 месяца

1,5 месяца

10.Корректировка в %

0,5

2

0

2

1

11. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

967

1149

900

840

1435

12.Объем передаваемых прав на здание

собственность

собственность

собственность

собственность

собственность

13.Корректировка в %

0

0

0

0

0

14. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

967

1149

900

840

1435

15.Тип помещения

дом панельный

дом кирпичный

дом панельный

дом панельный

дом кирпичный

16.Корректировка в %

-5

0

-5

-5

0

17.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

918

1149

855

798

1435

18.Место расположения

Ленинградская область

Ленинградская область

Ленинградская область

Ленинградская область

Ленинградская область

19.Расстояние от КАД

45

40

9

17

35

20.Корректировка в %

5

4

-3

-1

3

21. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

964

1195

830

790

1392

22.Стоимость

41466

62161

38990

44223

65433

23.Общая площадь в кв.м.

43

52

47

56

47

24.Корректировка в %

2

3

2

3

2

25.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

984

1231

846

813

1420

26.Коммуникации, организация территории

санузел раздельный;имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей;ближайший продовольственный магазин находится в 2 остановках; до метро Пр. Просвещения» 5 остановок; имеется домофон; лифт

санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лождии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро

санузел раздельный; городская телефонная связь;окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом

санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на перерсечение улиц, дом окружен

санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздольские озера;остальные окна выходят во двор;имеется кладовка; до станции метро «Пр. Просвещения» 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация

27.Корректировка в %

-10

-10

-5

-5

-10

28.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

885

1108

804

772

1278

29.Наличие ж.д. пути

30.Корректировка в %

0

0

0

0

0

31 Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

885

1108

804

772

1278

32.Физическое состояние

отличное состояние

хорошее состояние

хорошее состояние

требуется косметический ремонт

отличное состояние

33.Корректировка в %

-5

-3

-3

-1

-5

34.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.

841

1075

780

765

1214

35.Итого средняя стоимость 1 кв.м. складского комплекса без земельного участка в руб.

1168

Показатель

Доходный подход

Затратный подход

Сравнительный подход

1

Экспертная оценка фактора

-2

4

-1

2

Число факторов

5

9

7

3

Смещение среднего

3

5

4

44

Весовая доля (простая дробь)

55

Весовая доля

0,0667

0,3333

0,1429

66

Сумма весовых долей

0,5429

0,5429

0,5429

77

Удельный вес подхода

12,28

61,39

26,32

88

Результат оценки

25000

40000

60000

99

Взвешенный результат

307000

2455600

1579200

10

Итоговая стоимость

4341800

4341800

4341800

Название дохода

Стоимость отклонения тыс.руб.

Степень отклонения,%

Согласование результатов в тыс. Руб.

Скорректированная стоимость в тыс. руб.

Затратный Сравнительный

60000

50

60000*5+40000/6

306666,7

Доходный Затратный

40000

60

25000*5+40000/6

131666,6

1этап 2этап

306666,7 131666,6

133,05

306666,7*5+131666,6/6

1555277,9

Заключение

Таким образом, проведение маркетинговых исследований на рынке недвижимости — это сложный многоступенчатый процесс, требующий глубокого знания объекта изучения, от точности и своевременности результатов которого во многом зависит успешное функционирование всего предприятия.

Опыт современный предприятий однозначно свидетельствует о необходимости такого рода затрат, которые при успешном выполнении всегда окупаются увеличением прибыли юридического лица ввиду лучшей организации его производственной и сбытовой деятельности, созданной на комплексном анализе рынка и нацеленной на решение задач по успешной реализации продукции.

Рецепт для хорошего решения: 90% информации и 10% вдохновения. Особенно это к управлению маркетингом. Ведь маркетинг — это основная точка соприкосновения фирмы с ее окружением.

Посредством маркетинговых решений фирма приспосабливает свою продукцию и услуги к нуждам и желаниям общества. Эффективность этого процесса зависит в большей части от доступности и задействованности постоянной информационной обратной связи от рынка к фирме, что позволяет последней судить о существующем положении и оценить возможности новых (модифицированных) действий.

Список используемых источников

[Электронный ресурс]//URL: https://leaktrix.ru/referat/zemelno-imuschestvennyie-otnosheniya/

1. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России.» Москва — 2000 г.

2. Асаул А.Н. Маркетинг-Менеджмент в строительстве. — СПб.: Гуманистика, 2007.

3.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.

4. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Интернет-сайты

5. http://www.consultant.ru/