Особенности расчета накопленного износа недвижимости

Курсовая работа

Несомненно, одним из важных шагов при оценке объекта недвижимости является определение степени его износа. Амортизация, по сути, представляет собой потерю полезности оцениваемого актива, что приводит к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше восстановительной стоимости или стоимости воспроизводства. Следовательно, без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям. Порядок определения амортизации объекта позволяет оценить его реальное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и, что немаловажно, правильно выбрать аналогичные объекты для сравнительного анализа и оценки стоимости объекта недвижимости.

Описанное выше, подчеркивает актуальность выбранной мною темы. Основная цель данной работы — рассмотреть проблему определения износа при стоимостной оценке. Достижение этой цели предопределяет постановку и решение следующих задач: описание и вычисление износа, его экономическое содержание, рассмотрение различных видов износа, анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, а также определение их достоинств и недостатков.

Определение степени износа — важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить его истинное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.

Амортизация — это частичная или полная потеря имущества и стоимости потребителя как во время эксплуатации, так и во время простоя.

Износ в оценке — это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства [2].

Амортизация определяется как разница между стоимостью воспроизведения улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью. Экономическое содержание износа заключается в том, что износ классифицируется не с позиции технической осуществимости, а с точки зрения их экономической целесообразности [5].

Рассмотрим периоды жизни объекта оценки и характеризующие их оценочные показатели (рис. 1)

Особенности расчета накопленного износа недвижимости 1

51 стр., 25293 слов

Оценка жилой недвижимости

... принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости; анализ оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования в данной дипломной работе является жилая квартира, находящийся по адресу ... 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости 1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено ...

Рисунок 1 — Периоды жизни объекта оценки

Разберем подробнее периоды жизни объекта, представленные на рисунке 1:

— Срок физической жизни объекта — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться о своему назначению. Упрощенно этот период определяется как функция группы капитала объекта в практике оценки. Выступает естественным ограничителем срока экономической жизни. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

  • Экономический срок службы объекта — это время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающую стоимость улучшения, то есть когда износ можно устранить.

Срок может быть продлен за счет качественного обслуживания, своевременной модернизации и ремонта.

В отечественной практике ТЭО определяет расчетный срок эксплуатации здания, который обычно указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На основании этого устанавливается норма амортизации и периодичность ремонтных услуг.

  • Фактический возраст — время от ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливается на основании паспорта или свидетельства о регистрации объекта.
  • Фактический возраст — это расчетное время, исходя из ожидаемой продолжительности жизни предмета, основанного на его физическом состоянии, оборудовании, конструкции, экономических и других факторах, влияющих на его стоимость.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания фактический возраст может отличаться от физического в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации объекта эффективный возраст, как правило, равен фактическому.

  • Остаточный экономический ресурс объекта — это время, определяемое экспертом с момента осмотра объекта до окончания его хозяйственного использования.

Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий эксплуатации объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы взаимосвязаны, их влияние на стоимость оценивается в глобальном масштабе.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам[1].

Общая накопленная амортизация — это разница между рыночной стоимостью собственности на дату оценки и ее полной восстановительной стоимостью, рассчитанной как стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Затратный подход учитывает полную восстановительную стоимость зданий, исходя из предположения, что они новые. Таким образом, после оценки общей суммы накопленной амортизации для зданий, эксперты вычитают ее из общей восстановительной стоимости и в результате получают остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки[6].

Ухудшение предметов возникает под влиянием трех основных причин, которые могут проявляться как полностью, так и изолированно, каждая из причин, лежащих в основе того типа разрушения, который я рассматриваю во второй главе этой работы.

9 стр., 4307 слов

Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках. Курсовая ...

... сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. В зависимости от экономической активности регионов рынок подразделяется на 2 типа: 1. Активные рынки недвижимости. 2. Пассивные рынки недвижимости. Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от ...

Как было замечено ранее, на износ объекта влияют три причины (фактора), которые являются основой трех различных видов износа:

1. Физический износ — снижение стоимости имущества из-за утраты указанных потребительских свойств по естественным причинам или из-за неправильной эксплуатации. Подразумевает изменение функциональных возможностей, вплоть до полного разрушения имущества.

Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Критерием является адекватность затрат на устранение, которые не могут превышать потенциальную выгоду, рассчитанную экспертом. Неустранимый физический износ быстро изнашиваемых элементов определяется методом инжиниринга (вычитая из общей суммы стоимости воспроизводства стоимость затрат на восстановительные работы).

Смертельный износ определяется сочетанием многих факторов.

Долговечные элементы объектов имеют разный срок службы в зависимости от материалов, из которых они были изготовлены, и используемых технологий. Техническая взаимосвязь конструкций влияет на работоспособность всей конструкции в целом. Расчёты производят по максимально изношенному элементу. Быстро изнашиваемые объекты могут претерпевать в процессе неоднократных замен качественные изменения, оказывающие на определение стоимости некоторое влияние. Производство мелкого текущего ремонта — чаще всего служит примером устранимого физического износа. Издержки определения прямых и косвенных затрат, а также учёт предпринимательской прибыли при восстановительных работах отдельных элементов обсчитываются, сообразно с рыночными ценами на товары и услуги.

— Функциональный или моральный износ- уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. При этом могут быть не только недостаточные, но и избыточные потребительские свойства, например, излишне дорогое покрытие не соответствующее функциональному назначению недвижимости.

Функциональный износ определяется также разницей в затратах при установке, например, системы кондиционирования в строящемся или функционирующем здании. Уменьшение стоимости объекта может вызывать недостаток или избыток отдельных качественных характеристик. К ним относятся: плохая планировка, чрезмерная плотность застройки участка земли, неудобство расположения и подъезда к зданию, наличие избыточных элементов, не участвующих в функциональном назначении и др.

— Внешний или экономический износ — изменение стоимости имущества вследствие изменений внешней среды, а именно социальных стандартов общества, законодательный и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

3 стр., 1046 слов

( ) «Оценка недвижимого имущества». «Оценка стоимости недвижимого ...

... данная тема требует совершенствования в её изучении. Цель работы – анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки недвижимости на практике. Объект исследования: склад концентрированных кормов. Предмет исследования: оценка стоимости объекта недвижимости – склада. ...

Для наглядности, рассмотрим виды износа на рисунке 2.

Особенности расчета накопленного износа недвижимости 2

Рисунок 2 — Виды износа и их классификация[5]

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемые в результате этого увеличение стоимости имущества. Если же расходы по устранению износа больше последующего увеличения стоимости имущества, такой износ считается неустранимым.

Кроме того, физический износ классифицируется

По причине вызвавшей износ на:

  • Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации;
  • Износ, накопившийся в результате стихийных бедствий, аварий и т.д.

По времени протекания на:

  • Непрерывный — постепенное снижение технико-экономических показателей;
  • Аварийный — быстрый по времени протекания износ.

Моральный классифицируется на:

  • Функциональный износ — износ, причина которого — изменение свойств изделий, аналогичных данному, удешевление их производства;
  • Технологический износ — износ, причина которого — изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект.

1 Физический износ

В литературе по оценке недвижимости и бизнеса описывается множество методов по определению физического износа, однако самыми распространенными являются следующие:

  • метод эффективного возраста;
  • экспертный метод;
  • метод разбивки.

Метод эффективного возраста прост в техническом исполнении и мало зависим от состояния рынка, он основан на экспертизе строений объекта оценки и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости. Исходя из этого предположения существует формула для расчета износа [4]:

Особенности расчета накопленного износа недвижимости 3

И — износ;

  • ЭФ — эффективный возраст;
  • ЭЖ — экономическая жизнь;
  • ВС — восстановительная стоимость.

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

2. Показатель ВС берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостатки метода:

  • Все предположения оценщика по данному методу будут иметь интуитивных характер, что ведет к его юридической уязвимости.
  • Метод не дает различий по типам износа, а также по срокам жизни отдельных элементов объекта.

Сопоставление достоинств и недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти никогда не применяется.

Метод сравнения продаж наиболее часто употребляется для определения экономического износа, в связи с чем его подробное описание изложено в третьей части данной главы, где описываются методы внешнего износа.

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий» [3].

Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания.

33 стр., 16046 слов

Дипломная работа оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

... ипотечного кредитования; изучение методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования; определить стоимость оценки недвижимости. Объектом исследования в данной аттестационной работе является аптека и отделение банка, общей площадью 564 кв. м, расположенные в одном здании ... власти. Помимо этого предусматривается, что при федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем ...

Формула для расчета имеет вид [4]:

Ифиз =Особенности расчета накопленного износа недвижимости 4 Ч 100%

где Иi — величина физического износа i — того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

  • УВi — удельный вес i — того элемента в здании;
  • номер элемента.

Достоинства метода:

  • Относительная простота выполнения расчетов;

— Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.

Недостатки метода:

  • Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%. Износ по конкретному элементу можно определить, допустим, в 25% или 30% — ну градация такая — через 5%. Но даже не это страшно, а значительное влияние субъективного фактора/

— Величина ошибки обратно пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто встречается ситуация, когда простым проведением косметического ремонта скрываются многие видимые признаки износа основных силовых элементов здания, что приводит к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.

При выборе метода расчета очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому данный метод применяется оценщиками очень активно.

Метод разбивки предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

  • Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
  • Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
  • Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода:

  • Метод позволяет учесть, как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки метода:

1. Сложно объяснить человеку, читающему Ваш отчет, почему расчетная величина износа здания в целом превышает износ, указанный в акте осмотра здания (т.е. отложенный ремонт);

2. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;

24 стр., 11870 слов

Оценка жилой недвижимости

... экономические отношения, возникающие в процессе оценки объектов жилой недвижимости. Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости. В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, ...

— Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки).

Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Не смотря на большое число недостатков, данным методом довольно активно пользуются на практике.

3.2 Моральный износ

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлены ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, — позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование).

Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

  • капитализацией потерь в арендной плате;
  • капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

5 стр., 2114 слов

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

... Рынок ипотечного кредитования - это система субъектов, объектов, элементов инфраструктуры, которые создают экономическое взаимодействие между рынком недвижимости, ... удобным для потребителей. Практика оценки рыночной стоимости недвижимости показала, что использование западных методов оценки на рынках, аналогичных ... начнет падать, люди будут очень осторожны при получении ипотеки, потому что теперь все ...

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний или экономический износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • метод капитализации потерь в арендной плате;
  • метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
  • метод сравнения продаж.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа объекта, путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж сравнимых объектов [4].

Этапы реализации метода:

  • Отбор недавних продаж объектов аналогичных объекту оценки по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительно стоимости здания;
  • Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта;
  • Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов;
  • Расчет текущей восстановительной стоимости объекта каждого из сопоставимых;
  • Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий, вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимостью тех же зданий;
  • Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его переноса на объект оценки.

Достоинства метода состоит а объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

35 стр., 17086 слов

Договор купли-продажи недвижимости

... обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости; выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости. Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости. Методологической основой исследования является ...

Недостатком метода является обезличенность выявленного типа износа, то есть в отсутствии возможности дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает применение этого метода в управлении недвижимостью. Кроме того, метод достаточно трудоемкий, так как требует приведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшения всех объектов.

Определение износа — неотъемлемая часть оценки объекта недвижимости. Оно способствует адекватному определению реального состояния объекта, помогает оценить оставшийся срок его экономической жизни. Без этапа определения износа, оценка объекта будет неполноценной и неверной.

Анализируя проблему определения износа, выявила причины износа объектов недвижимости, а также их виды: физический, функциональный или моральный, внешний или экономический.

Кроме того, в ходе работы рассмотрела существующие методы определения износа и убедилась, что большое значение в оценке объекта играет правильно подобранный метод определения износа, так как каждый вид износа имеет свою специфику. Проанализировав методы определения оценки, выявила их достоинства и недостатки, что позволило мне сделать вывод о том, что наиболее рационально и эффективно применение экспертного метода и метода разбивки, что подтверждается существующей практикой.

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ

2. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния здания: Учебник. — М.: ИНФРА-М, 2010. — 268с.

  • Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.
  • Аленичева Е.В.

Методы оценки объектов недвижимости. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2012. -335 с.

  • Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. -504 с.
  • Оценка недвижимости: Учебник.

Второе издание под ред. Драпиковского А.И., Ивановой И.Б. — изд. 2-е — Б, Изд-во «Ега-Басма», 2011. — 480 с.